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실효성 의심되는 ‘특례보금자리론’… 하단 금리 적용 어렵다면 ‘이 방법’으로?

  • 경제

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금융위원회에서 ‘특례보금자리론’을 1월 말에 출시합니다. 30일부터 접수를 받는데요. 지금 주택담보 대출을 가지고 있는 분들이나 내 집 마련을 계획하고 있으신 분들 그리고 세입자에게 전세 보증금을 돌려줘야 하는 집주인 분들이 알아두시면 도움이 될 것 같습니다.

먼저 결론부터 말씀드리면 이 ‘특례보금자리론’이 생각했던 것보다 금리가 높습니다. 그래서 현재 나오고 있는 이야기들이 시중은행 금리와 별 차이가 없기 때문에 이자 부담이 큰 탓에 사람들이 이 상품에 가입할지에 대한 의문이 든다는 것인데요. 그래서 이번에 이 ‘특례보금자리론’에 대해서 한 번 알아보도록 하겠습니다.

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특례보금자리론은 예산 총 39조 6천억 원으로, 한 40조 원 규모가 됩니다. 1년간 한시적으로 운영되는데, 아까 말씀드렸다시피 이달 말 1월 30일부터 접수를 받습니다.

먼저 대상을 볼 텐데요. 주택 가격이 9억 원 이하면 소득 수준과 무관하게 최대 5억 원 한도 내에서 약 4%대 중반에서 5% 정도의 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 시세 기준 같은 경우에는 KB 시세를 가장 우선으로 하고, 한국부동산원 그리고 주택공시 가격, 그리고 감정평가액 순으로 적용합니다.

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먼저 눈여겨볼 게, 소득 제한이 없다는 점이 눈에 띕니다. 기존에 다들 아시다시피 ‘보금자리론’ 같은 경우에는 소득 한도가 7,000만 원 이하로 소득 제한이 있었습니다. 따라서 대상자 자체가 많이 제한돼 있다 보니까 어려움이 있었던 분들이 많은데, 소득 제한이 없어지면서 문턱을 크게 낮춰준 겁니다.

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만기를 보면 한 10~30년 정도 되고, 만 39세 이하 같은 경우에는 40년 만기가 있으며, 만 34세 이하는 50년 만기로도 가능합니다. 신혼부부도 마찬가지로 이 40~50년 만기가 가능합니다.

그래서 기본적으로는 흔히 많이들 이용하는 30년 만기가 기본이 될 것 같고, 신혼부부나 나이가 조금 어리신 분들은 만기가 30년보다 조금 더 길 수 있다고 이해하면 될 것 같습니다.

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자금 용도로는 크게 주택을 구입할 때 그리고 기존 대출(주담대)을 상환할 때 그리고 임차보증금 반환 용도로 크게 총 세 가지로 볼 수 있습니다. 무주택자 같은 경우는 주택 구입 용도로 사용하면 되는 거고, 1주택자는 기존 대출 상환 그리고 집주인들은 임차보증금 반환을 위해 신청이 가능하다는 이야기입니다.

그래서 대출 한도에 대해서 이제 관심이 많았을 텐데, 최대 5억 원 이내가 되고, LTV 같은 경우에는 최대 70%입니다.

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그런데 여기서 단, 생애 최초 주택 구입자에 한해서는 80%까지 대출이 가능한 거고요. 연립이나 다세대, 단독주택, 비아파트 같은 경우에는 이 기준에서 5% 포인트를 차감하게 됩니다. 그리고 규제 지역 같은 경우에도 10% 포인트 추가로 차감하는데요.

아무래도 아파트랑 다르게 이런 비아파트 주택상품 같은 경우에는 시세 조사가 어렵다 보니까 이런 부분을 반영하지 않았을까 예측할 수 있습니다.

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중요한 부분이 아무래도 DSR일 것 같은데, DTI 같은 경우에는 최대 60% 내에서 대출이 가능하다고 하는데, DSR이 미적용된다는 점을 눈여겨보면 좋을 것 같습니다. 총부채 원리금 상환 비율이 될 텐데, 소득이 낮아도 대출을 충분히 받을 수 있도록 규제를 많이 풀어준 겁니다.

그동안은 소득 수준과 보유 자금이 적다면 매수를 결정하기 어려웠던 실수요자들이 많았는데, 이 실수요자를 중심으로 이번에 관련 문의가 크게 늘어날 수 있다고 예측이 가능합니다.

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그래서 특례보금자리론, LTV, DTI를 좀 더 자세히 보면 아까 규제 지역이 있었는데, 규제지역 외랑 규제지역을 따로 표로 구분해 놨어요. 아파트와 비아파트가 규제 지역에 따라 퍼센테이지가 조금씩 차이가 있다는 것을 대출받으시는 분들은 꼭 확인할 필요가 있겠습니다.

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아무래도 가장 궁금한 부분이 바로 금리가 될 텐데요. 이 특례보금자리론을 두고 “금리 메리트가 실종됐다…”라는 지적들이 많이 나오고 있습니다. 사전에 4%를 조금 넘는 4% 초반대의 금리를 예측했는데, 이번 금리가 확정되고 나서 말이 좀 많이 나오고 있습니다.

한번 살펴보면 ‘우대형’ 같은 경우에 4.65~4.95%까지 금리가 나와 있고, ‘일반형’ 같은 경우에는 4.75~5.05%입니다. 4% 초반대가 아니라 중후반대인 점을 고려하면 확실히 실수요자, 서민들에게는 부담이 되는 금리라고 볼 수 있을 것 같고요. 만기가 길수록 금리는 조금 더 높아지는 구조입니다.

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우대형과 일반형은 어떻게 나뉘나 보면 주택 가격이 6억 이하 그리고 부부 합산 소득이 1억 미만일 경우에는 ‘우대형 금리’를 적용받을 수 있고요. 주택 가격이 6억 원 이상 그리고 부부 합산 소득도 1억 원이 넘는다면 ‘일반형 차주’에 해당합니다.

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현재 4대 시중은행 주담대 금리가 5% 중반, 5% 초반대인 점을 고려하면 특례보금자리론과 불과 0.5% 차이밖에 안 나는 것 아니냐는 얘기가 나오는데, KB국민은행 주담대 최저 금리가 최근에 연 4.63%를 기록하고 있다고 합니다. 그래서 특례보금자리론 최저 금리보다도 오히려 시중 은행 금리가 더 낮은 경우도 현재 있는 상황인 거죠.

그래서 정부가 내놓은 상품치고는 금리가 너무 높은 것 아니냐, 금리 혜택이 없는 것 아니냐는 반응이 나오고 있습니다.

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그래서 이 특례보금자리론 금리가 5% 가까이 되기 때문에 기대했던 것보다 많은 분이 이 특례보금자리론을 활용할지 의문이 듭니다. 기사를 몇 개 보면, “연봉 4,830만 원도 특례보금자리론 5억을 받을 수 있다. 하지만 월 241만 원을 갚아야 한다…”, “우대금리 같은 경우에는 하늘의 별 따기다. 아쉬운 특례보금자리론…” 이런 기사들이 나오고 있습니다.

또 13일 기준으로 기준 금리가 인상됐고, 금리가 계속해서 높아지고 있는 상황이라 1월 30일 이후 대출을 받는 시점에 적용이 될 텐데, 이 금리는 현재 예측했던 것보다 조금 더 높아질 수도 있는 상황입니다. 금리를 올릴 수 있는 가능성이 충분히 존재하고요.

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최근에 다들 아시다시피 ‘안심전환대출’, 금리가 고금리일 때 금리를 조금 낮춰주는 상품을 내놨었는데, 안심전환대출 역시도 생각보다 높은 금리로 흥행에 실패했는데요. 그보다도 더 높은 금리로 책정된 특례보금자리론이 안심전환대출과 비슷한 결과로 흥행에 실패할 것이라는 전망이 나올 수밖에 없는 상황입니다.

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주의할 사항도 몇 가지 있어서 알려드리겠습니다. 특례보금자리론 대출 기간에는 1주택 유지 조건이 적용됩니다. 그래서 만약에 특례보금자리론을 이용하고, 이후에 추가로 주택을 구입할 계획이 있으면 이용이 제한되는 겁니다. 기한이 상실되기 때문에 추가로 주택을 구입할 경우에는 특례보금자리론 대출금을 한 번에 갚아야만 합니다.

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그리고 만약에 분양권이나 조합원 입주권을 가지고 있다면 이 경우에도 보유 주택 수에 포함되기 때문에 특례보금자리론은 이용이 불가능합니다. 단, 이 경우에 한해서는 일시적 2주택이 적용되기 때문에 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건이 있다면 보금자리론 가입이 가능합니다.

그리고 오피스텔이나 생활숙박시설 같은 경우에는 주택법상 주택이 아니기 때문에 현재까지 특례보금자리론 가입이 불가능합니다.

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그러면 특례보금자리론 가입했을 때 대출을 얼마나 받을 수 있는지 간단하게 사례로 말씀드리면, 아까 주택 가격 9억 원까지 대출받을 수 있다고 했는데, 9억 원 아파트 기준으로 LTV 70%를 적용하면 6억 3천만 원이 나옵니다. 그런데 이 금액을 다 받을 수 있는 게 아니죠. 아까 말씀드렸다시피 대출 한도는 5억 원이기 때문에 LTV가 70%까지 된다고 하더라도 한도 내에서만 받을 수 있다는 조항이 먼저 적용돼서 대출은 5억까지 가능하고요.

6억 원 아파트를 한 번 예를 들어보면 LTV 70% 적용했을 때 대출 금액이 4억 2천만 원이 되는데, 이때는 대출 한도인 5억 원을 LTV 기준으로 했을 때도 초과하지 않기 때문에 해당 금액을 전부 빌릴 수가 있다고 이해하면 되겠습니다.

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그래서 결론적으로 봤을 때 한 5%에 육박하는 금리로 실수요자나 서민들이 4~5억 원 대출받는다면 사실 서민들 입장에서 이자를 부담하기가 상당히 어려울 겁니다. 대충 계산해 봤을 때 월 250만 원 정도는 나간다고 생각해야 할 것 같습니다.

만약에 주택 가격이 상당히 저렴하거나 대출 금액이 상당히 적지 않은 이상 이 특례보금자리론을 활용해 여유롭게 대출받을 경우에는 월 250만 원 정도의 금액이 나가는 걸로 확인할 수 있습니다.

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그래서 전국 아파트 중에서 특례보금자리론 상품에 가입할 수 있는 아파트가 얼마나 분포해 있는지에 대한 통계 데이터가 있는데, ‘부동산R114’를 보면 특례보금자리론 대상인 9억 원 이하 아파트 비중은 전국에서 80%인 것으로 집계됐습니다. 6억 이하는 60%, 6~9억 원 이하 주택은 20%인데요.

서울 같은 경우에는 9억 원 이하 주택이 34%, 수도권과 합치면 68%가 해당됩니다. 서울 자치구별로 한 번 자료를 보니까 노원에서 가장 비중이 높았고, 노원에서 9억 이하 주택이 81%, 도봉이 80%, 중랑이 78%, 금천이 76%, 강북이 74%, 구로, 관악 순서로 재고 아파트 절반 이상이 특례보금자리론 대상으로 확인되는 자치구가 상당수 있었다는 걸 확인할 수 있습니다.

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그래서 결론을 요약해 보면 특례보금자리론이 나왔으나 계속해서 말씀드렸다시피 금리가 예상보다 높습니다. 그래서 시중은행 금리와 현재 별반 차이가 없고, 5% 금리를 이용해서 서민 중에서 특례보금자리론으로 내 집 마련을 하는 사람이 과연 얼마나 될지 의문입니다.

결국에 DSR을 이번에 적용하지 않는다는 것은 저소득자도 이 상품을 충분히 가입할 수 있도록 유도하겠다는 의미인데, 문제는 금리 부담이 이렇게 높아지면 저소득자의 이자 부담 같은 경우에는 사실 고소득자보다 훨씬 크기 때문에 선택이 쉽지 않을 거라는 결론입니다.

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다만, 시중 금리에서 하단 금리를 적용받기 어려운 사람의 경우에는 특례보금자리론을 먼저 신청한 후의 향후에 고금리 시대가 막을 내리고 금리 인하 시기가 오면 빠르게 시중 은행으로 갈아타는 것도 도움이 될 수 있는 방법이라고 합니다. 특례보금자리론 같은 경우에는 중도 상환 수수료가 면제되기 때문에 이런 방향을 많은 분이 추천하고 있는데, 시중은행 대출 금리가 낮아질 때를 확인하고 갈아타는 점은 한 번 고려해 볼 필요가 있겠습니다. 감사합니다.

 

 


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