내 집 마련을 하기 위한 수단이 여러 가지 있죠. 대표적인 게 청약 통장으로 청약하는 방법입니다. 그런데 아시다시피 요즘 집값이 너무 비쌉니다. 분양가도 비싸고, 청약 당첨도 쉽지 않아요.
이럴 때 관심 있는 게 뭐냐? 지역주택조합 아파트입니다. 이게 한동안 반값 아파트로 인기가 많았는데요. 지나가다 보면 한 번쯤 보셨을 거예요. 반값 아파트, 무주택자 특별 공급이라는 말이 적힌 현수막을요. ‘아파트 공동 구매’ ‘지역주택조합 아파트 성공사례 탐방’ 이런 내용을 다룬 콘텐츠도 있더라고요.
서울 동작구가 지역 주택 조합의 성지인데요. 2021년에도 많았어요. 서울에 반값 아파트 주택 조합이 꽤 많아요. 저것만 보면 할만해 보이죠. 그런데 조금만 찾아보면 ‘지역 주택 조합은 지옥 주택 조합이다’ 이런 말도 있어요. 반응이 갈리죠. 일단 지역 주택 조합이 뭔지 아셔야 해요.
일반 분양 아파트는 부대 비용 / 건축비 / 토지비 다 해서 시행사 이익이 들어가고 기타 비용, 토지 금융비가 들어가요. 지역 주택 조합은 그 비용을 절감할 수 있어요. 그래서 상대적으로 더 싸게 살 수 있죠. 청약 통장이 필요하지 않다는 것, 임대 주택 건립 의무 비율이 없다는 것도 장점이에요. 전매 제한이 없고 재개발 및 재건축보다 간소하다는 것도 좋은 점이죠.
반면 단점도 있어요. 조합 탈퇴가 쉽지 않아요. 토지 매입비가 상승하거나 사업이 지연될 시 추가 분담금이 발생할 수 있어요. 사실 추가 분담금은 재건축과 재개발에도 다 있는 항목이긴 하죠. 언뜻 봐서는 좋아 보이긴 해요.
성수동의 비극이라는 게 있어요. 성수동에 유명한 고가 아파트가 있죠. 트리마제 아파트. 트리마제가 들어오기 전에 2005년에 지역 주택 조합이 그 땅에서 사업을 시작했어요. 2007년에 220가구를 일반 분양할 계획을 세우고 토지의 93%까지 확보했어요. 그런데 93%에서 멈춘 거예요. 7%를 사지 못해서.
그러다 2014년에 조합이 부도를 맞아서 조합이 해산됐어요. 그 땅의 사업권을 두산이 산 거고요. 사업이 실패하면 인허가 다 받아서 하면 되는 거죠. 그런데 중간에 실패하면 그 책임을 지역 주택 조합원이 져야 해요.
청약받는 아파트는 부도가 나더라도 잘못되면 주택 도시 보증 공사에서 책임을 져요. 청약받은 후 중간에 공사비가 오른다고 해도 그대로 확정되는 거예요. 그런데 조합은 달라요. 물론 재건축 조합도 마찬가지죠. “원수에게 추천한다” 이런 말이 있을 정도예요.
서울의 지주택 착공률이 사업을 추진하고 있는 곳 중 5% 수준이라고 해요. 조합을 여러 군데에서 하고 있는데, 실제로 착공해서 입주까지 이르는 경우가 굉장히 적다는 거예요. 100곳 중 5곳이라는 거죠.
이건 2021년에 청와대 청원에 올라온 내용이에요. 지역 주택 조합이 사업 승인을 얻기 위해서 95%의 토지를 확보해야 하는데 그게 너무 어렵다는 거예요. 90%까지 토지 소유권을 확보했는데, 일부 악덕 지주 즉 알박기 하는 양반들이 돈을 더 내놓으라 하면서 소유권을 넘겨주지 않는 거죠.
그러면 사업이 계속 지연되고요. 땅값도 더 줘야 해요. 95%가 되면 강제 수용이 가능한데 95%가 되기 전까지는 강제 수용이 안 돼요. 현실적으로 너무 어렵죠. 이 청원은 지역 주택 조합법을 개정해서 80%로 토지 확보 비율을 내려달라는 것이었어요.
실제로도 재건축·재개발 같은 경우는 3분의 2만 확보해도 되죠. 그런데 재개발·재건축의 경우는 원래도 그 아파트 단지인 거잖아요. 그런데 지역 주택 조합은 개인 재산이에요. 아무 상관없는 사람의 개인 재산이기 때문에 사유재산권 보호 때문에 저 비율을 쉽게 내릴 수가 없어요. 그래서 법적으로 못 해주고 있는 것 같아요.
그런데 2020년 7월에 주택법이 개정됐어요. 조합원 모집 시 토지 사용권의 50% 이상을 확보한 상태여야 해요. 조합원을 보호하는 조치인 거죠. 하지만 조합은 조합원이 주인이잖아요. 공동 책임이라는 게 있고요.
다시 말하지만 일반 아파트 분양은 계약 관계. 계약을 이행하지 못하면 보증 회사와 건설사가 책임을 져요. 지주택은 조합원이 모여서 조합원이 의무와 책임을 지는 거예요.
문제가 발생하면 그 문제에 대해서 책임과 의무가 같이 발생하죠. 공사비가 늘어나면 조합원이 부담하는 거예요. 지역 주택 조합은 일반 아파트하고 달라요. 재건축·재개발하고도 다르고요. 이걸 아셔야 해요. 이 개념을 모르시는 분은 지주택 하시면 안 돼요.
추가 분담금도 문제예요. 대구 수성구 범어동의 한 주택 조합 같은 경우 미납자에게 연 18%의 연체료를 부과했어요. 탈퇴 소송을 벌였더니 조합 측에서 업무 추진비로 8,800만 원을 공제하겠다고 나섰고요. 보통 조합이 있으면 업무 대행사가 있어요. 대행사에서 상당한 수수료를 가져가요. 업무 추진비 명목으로요.
어떤 곳은 추가 분담금이 무려 7억이 나왔어요. 2015년에 처음으로 조합원을 모집할 때 초기 분양가는 전용 59㎡ 기준 5~6억 원 사이였다고 해요. 전용 84㎡가 6~7억 원 수준이었고요. 괜찮은 가격이죠. 그런데 추가 분담금이 7억이 나온 거예요. 차라리 당시에 아파트를 그냥 샀으면 훨씬 더 싸게 살 수 있었겠죠.
물론 새 아파트라는 메리트가 있지만, 지주택은 금액이 확정되지 않는다는 점을 알아야 해요. 그 리스크를 본인이 안을 수 있으면 조합 가입하시면 됩니다. 부담스럽다면 못 하시는 거예요.
최근에는 ‘돼지머리 조합원’이라는 게 문제가 되기도 했어요. 위장 조합원을 만들어서 위장 조합원을 만든 사람들이 의결권을 좌지우지하는 일이 생긴 거죠. 입주 5개월을 앞두고 분담금을 2억 더 내라는 무리한 요구를 던지기도 했고요. 이렇게 290억 원을 사기 친 지역 주택 조합 관계자가 고작 벌금형에 그쳤어요. 그래서 피해자가 분통을 터트렸다고 하죠.
벌금형에서 그칠 수밖에 없는 게, 지역 주택 조합의 모든 책임은 조합원에게 있기 때문이에요. 재건축 조합도 마찬가지잖아요. 둔촌주공조합도 시공사하고 분쟁을 일으켜서 파산이 되니 마니 했는데요. 그 피해는 조합장이 지는 게 아니고 개개인 조합원에게 돌아가는 거죠. 조합장은 사퇴하면 그만이에요.
순천 A 지역 주택 조합은 100억 원대의 피해가 났어요. 토지 사용 승낙권과 관련해서 조합원에게 허위 사실을 밝힌 거예요. 절반은 땅 15%도 확보 못 했으면서 반값 아파트 얘기를 했다는 거죠.
결국 지주택의 문제는 뭐냐면요.
① 사업 기간 확정이 불가하다
② 비용 확정이 불가하다
③ 비용도, 책임도 조합원이 진다
만약 모든 지역 주택 조합에 이런 문제가 있었으면 지역 주택 조합이 금지됐겠죠. 그런데 성공하는 곳도 있어요. 우리가 성공과 실패를 알기 어렵기 때문에 문제인 거예요. 정부가 이걸 방치하고 있고요. 저는 정부 잘못이라고 봐요. 전세뿐만 아니라 지주택에 피눈물 흘린 사람이 많아요.
스웨덴에 협동조합 주택이라는 게 있어요. 뤽스비겐이라고 1,634 주택 조합과 50만 명의 입주자를 보유한 스웨덴 최대의 주택 협동조합이 있어요. 100년 이상 됐어요. 이런 곳은 여기 가입해서 회원 비용 내면 결국 다 지주택에 들어가게 되어 있어요. 회비를 받아서 어마어마하게 많은 회비를 가지고 땅을 사는 거죠.
뤽스비겐은 사실상 현대건설 같은 건설사예요. 조합원으로 운영되는 건설사인 거죠. 이익, 마진을 최소화해서 싸게 지을 수 있는 거예요. 대량으로 해서. 유럽의 경우 스웨덴 같은 나라에 가면 대체로 이런 주택 조합이 있어요. 소비자 운동의 일환으로 주택 조합을 만든 거예요.
노동자를 위해서, 노동자가 주택을 갖도록 해주자는 거죠. 이런 게 바로 협동조합 주택 모델이고요. 이게 우리나라에 들어와서 지주택이라는 개념으로 바뀌면서 변질된 거고요.
또 보면, 스위스 주택 협동조합은 정부 지원 속에 성장했어요. 정부 입장에서는 이게 싸게 주택을 공급할 수 있는 수단인 거잖아요. 그런데 우리나라에서는 지역 주택 조합이 대행사가 되어버렸어요.
지주택으로 눈물 흘린 사람이 너무 많아요. 정부의 사각지대에 놓여 있죠. 제 생각엔 공공택지를 지주택에 주는 게 괜찮은 방법 같아요. 그런 식으로 제도를 바꾸면 돼요. 스웨덴은 시유지를 협동조합 주택에 우선 싸게 공급하고 있어요. 한국 정부는 무엇을 하고 있는지 모르겠네요. 이런 식의 제도 개선은 긍정적으로 검토해야 하지 않나 싶어요. 내 집 마련의 좋은 수단이 될 수 있을 테니까요.
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