왜냐면, 그렇게 보는 이유 중 하나는 첫 번째, “강남이 안 무너지고 있다.”
오히려 되게 재밌는 거는 이전 장에서는 강남도 무너졌어요. 무너졌다고 표현하기는 좀 그렇지만, 급매물들이 있었어요. 장이 안 좋을 때, 거래가 안 될 때는 강남이고 뭐고, ‘다 몇 억씩 빠졌다가 다시 올라갔다, 빠졌다 올라갔다.’ 그런 조정장들은 항상 있었거든요. 이번 장은 정말 신기한 게, 강남 조차도 안 무너지고 있다 보니까 이게 진짜 하락장이냐라고 하면, 하다못해 조정장이라고 표현하려 하더라도 강남도 떨어지는 게 맞는데
‘지금 조정장에서 강남은 오히려 꿋꿋하게 버티고 있다.’라는 이유가 1번이고요.
첫 번째 이유를 사람들이 해석하는 것은, ‘강남이 이상한 거 다!’ 이렇게 말하고 있어요. 거래량도 별로 없거든요. 요즘은 사실 강북에서는 신고가 갱신하는 게 거의 없어요. 강남만 유일하게 신고가 갱신을 굉장히 했는데, “야, 거래 사례 한, 두 건 가지고서 이제 올라간다라고 할 수 있냐? 그리고 강남도 결국은 무너진다!” 라고 말하는 사람들이 이제 하락한다고 보시는 분들이고요.
이제 저 같은 경우는 반대로 강남에 현금을 몇 십억씩 갖다박는 사람들이 바보는 아니거든요.
그 사람들이 결국 가는 이유는 근본적인 거예요. 지금 금리는 올라가고 있지만, 예금금리는 사실 별로 달라진 게 없어요. 예금금리가 한 ‘2% 한다’라고 하는데, 어디 언론기사 보면 “어느 적금 금리 9% 판 나왔습니다!”했다가 엄청 욕을 먹어요.
그런 적금 금리들이 보면 최대 20만 원씩이거나, 한정 인원을 두기 때문에 금방 마감이 되기도 합니다. 아무나 쉽게 가입을 못하는 거죠. 사람들은 일반적인 예금금리를 올려라고 하잖아요. 현금 들고 있는 사람들 입장에서는 이거는 답이 아닌 거예요.
예금금리는 안 올라가는데 지금 은행에 예대마진 포기 역대 최대라고 하잖아요.
‘대출금리는 올라오는데 예금금리는 잘 안 올려!’이런 말들이 나오고, 더 문제는 인플레이 지금 장난 아니거든요.
인플레이션을 가장 쉽게 표현하면, 화폐 가치가 떨어지는 거예요. 화폐 가치가 떨어지는데, 이때 내가 통장에 몇 억을 들고 있어 봤자 ‘이거는 아니다’라고 생각하게 되는 거죠. 그러면 가장 대표적인 실물자산이 부동산이니까 그쪽으로 몰릴 수 밖에 없는 거죠.
이제 두 번째, 이런 근본적인 틀이 바뀌지 않는 이상 결국은 이 시장이 강남만 특수한 게 아니라 곳곳으로 퍼져 나갈 거라고 보고 있어요.
왜냐하면 당장 강남 얘기했을 때, 서초강남용산 얘기했잖아요. 용산은 강북이랑 해도 거의 가격대가 탈강북이라고 하는 것처럼 용산은 장난 아니에요. 송파구에서 잠실 같은 경우는 거의 중 강남으로 쳐 주거든요. 근데 잠실 조차도 가격이 2~3억 빠진 급매물들이 있어요. 이걸 어떤 식으로 해석해야 되느냐하면, 잠실같은 경우, 저는 올라간다 라고 보는 거죠.
왜냐? 강남은 아직도 올라갔어요. 오히려 전보다 더 올라가는데 오히려 잠실 같은 경우는 2~3억이 빠질 매물이 있어요. 그럼 격차가 5억씩 벌어졌잖아요.
돈이 많은 사람이 아무도 많다고하더라도 엄청 많이 차이가 나는데, ‘오히려 잠실 저평가야.’라고 바라보면서 움직이는 사람들도 존재할 수 있잖아요. 근데 잠실이 바로 그렇게 못 움직이는 이유가 있긴 해요.
왜냐? 토지거래허가구역이 묶여 있다 보니까, 일명 전세를 낀 갭투자자 불가능하고요.
그리고 내가 거기 실거주로 해야 되나 보니까 그런 제약 조건들이 있는 것도 있죠. 근데 그런 제약조건들이 풀려나간다? 집값도 떨어지는데 계속 규제할 수 있는 명분들이 없어지겠죠. 또 1년 다가오게 되면, 풀릴 수도 있는 거지만 그와 별개로 이 매물 싼 거 같은데 라고 해서 들어가는 사람들이 있게 되면 이제 이것도 다시 키맞추기로 움직여 지면서 순차적으로 움직여질 거라고 보고 있는 것입니다.
그래서 오히려 지금이 기회일 수 있다. 흔들릴 때, 사람들이 그 동안은 못 갔었던 지역들을 싸게 접근할 수 있다고 보고요.
그리고 이런 표현들도 하죠. 부동산 투자는 멈추진 않아요. 예를 들어서, 2008년도 금융위기 때 터지면서 부동산 가격 하락장 진짜 대세장이 왔을 때도, 그때도 올라갔었던 곳이 아이러니하게도 그때 당시에는 지방에 장이 그때였어요.
현금을 들고 있는 사람이 어디로든 투자를 하려고 움직이다 보니까, “아 이게 내가 부동산 공부를 계속하면서 돈의 흐름이 어디로 가는가에 대해 계속적으로 예의주시할 필요성이 있다!” 그래서 아파트 같은 경우도 정말 핵심지들 이렇게 가든가 아니면 뭐 대세하락장이 진짜 온다 하더라도 오히려 그러면 ‘이 와중에도 움직이는 시장들이 어디인가?’ 라고 하면 그런 ‘개발호재 있는 곳들이나 재개발/재건축 지역들을 잘 찾아볼 필요성이 있다.’라고 이야기 드리고 싶네요.
종합을 해보면 “강남이 무너지지 않는 한, 지금 이 기회를 수 있다는 점을 고민 해 봐야 된다.” 정도로 볼 수 있게죠.
쉽게 이해드리기 위해 ‘강남이 무너지지 않는다’라는 식으로 말을 하긴했는데, 조정장에서 강남도 조정이 됐었어요, 그동안. ‘근데 강남 조차도 지금은 버티고 있다.’ 라는 얘기를 해드린 거고요.
사람들이 금리 얘기를 많이 꺼내요. ‘금리 자체가 사실 그렇게까지 영향을 못 주고 있다.’ 라고 말하는 것 중 하나가 강남은 애초에 자산건전성이 생각보다 아주 우수해요. 이미 대출이 안 나왔어요.
2019년도 1216대책 때, LTV를 0원으로 만들어 버렸거든요. 그래서 강남에 고가저택 가지고 있는 분들은 대출이 없어요. ‘옛날에 대출받았다.’ 하는 사람들이 있다하더라도 지금 집값 오른 거 생각해보면 대출 해봤자 몇 억 많지도 않고, 그런 식으로 있다보니 오히려 급매물이 나올 일도 없는 거고, 오히려 어중간하게 영끌한 사람들이 많은 지역들에 퍼져있죠.
경기권들, 서울 외곽 이런 곳에서 ‘이자 때문에 곡소리 나온다.’이런 얘기가 나오는 거죠.
오히려 저는 미스테리 중 하나가 꼬마빌딩이 안 무너지고 있는 걸 보면서 ‘아직은 때가 아닌가 보다’라는 생각도 하고 있어요. 지금 금리 때문에 터져나가려면, 꼬마빌딩부터 터져 나가야 되거든요.
대표적인 게, 수익형 부동산같은 경우는 수익률이 맞춰지려면 금리가 저금리 덕분에 올라간 것들이 있어요. 대출금리가 싸니까 우리가 아파트는 대출 받고 싶어도 서울 같은 경우는 9억 이하는 LTV가 40%, 9억에서 15억 사이는 20%, 15억 초과는 아예 전체적으로 대출 자체가 제로거든요.
그런데 꼬마빌딩으로 80%이상 대출을 받아요. 단위도 다르거든요.
꼬마빌딩도 몇십에서 몇백 억 단위니까, 대출도 몇십 억에서 몇백 억 단위로 받아버려요. 그런데 주택담보대출과 다르게 상가대출의 경우 대출금리도 더 세요. 1% 정도 더 높거든요. 지금 주담대금리가 일반적으로 한 4% 대 중반 정도 가고 있는데, 상가대출 같은 경우 5%대로 가고 있어요.
그러면 예전에 1~2% 싸게 대출받았던 사람들이 그 때는 임대소득세로 수익율을 어느정도 맞췄다고 하더라도 지금은 오히려 내 돈을 더 밀어넣어야 되는 거 잖아요. 그런데 우리가 “대출금리 올라가서 요즘 힘들어요.”라고 한다 하더라도 주택은 대출을 받고 싶어도 애초에 몇 억씩 안 나와요. 상가는 몇십 억씩, 몇백 억씩 있는 사람들은 대출 이자를 못 버티고 있는 거거든요.
그런데 꼬마빌딩이 곡소리 나온다는 기사는 없어요.
그 내에서도 영끌하는 사람들은 지금 덜덜덜 할 수 있겠지만, 그런 경우가 잘 없다보니까 이런 거 보면 아직 때가 아닌가싶어요. 오히려 요구수익률이라고 하는 것도 금리가 올라가면 요구수익률이 높아져야 되는데, 지금 오히려 월세 수익은 그렇게 높지 않고 오히려 강남쪽 같은 경우는 수익률이 안 맞은 지 오래됐어요. 근데 여기서 금리까지 높아지니까 마이너스가 나는 건데. 그런데도 꼬마빌딩 가격들이 버티는 거 보면서 ‘아직도 아닌가 보다’싶죠.
진짜 신호들이 오려면 일단 꼬마빌딩이 먼저 터져나가야 될 거고요. 아까 말했던 강남도 일단은 조정장이 와야 될 것이고, 실제적으로 일단 미분양이 떠야 되는데 지금 서울에 미분양이 없어요.
어디서 이상한 거, 말도 안 되는 거 가지고 말하는 사람들도 있는데. 지금 애초에 서울은 분양도 안 하기 때문에 경기권에서 미분양이 터져 나오는 상황이 되면, 그때는 ‘진짜 하락장이 오나?’하고 고민해 볼 수는 있겠지만 그래도 아까 제가 얘기했던 것처럼 ‘투자는 멈추지 않는다!’ 그 와중에서도 ‘살아남는 지역의 사람들은 계속적으로 움직여진다’ 라고 생각하시면 되십니다.
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