돈립만세 유튜버 _ 이하 샤이니)
김제경 소장님 _ 이하 호칭 생략)
샤이니) 얼마 전에 대통령 선거 있었잖아요. ‘재건축 많이 규제 완화하겠다’ 이렇게 얘기했단 말이에요. 그러면 재건축을 한번 노려보는 건 어떨까?
김제경) 맞아요. 원래 이 재개발이라는 것은 공익적인 측면이 있어요. 동대문구의 이문휘경뉴타운, 성북구의 장위뉴타운, 용산구 한남뉴타운, 정말 입지는 좋지만, 가보면 소방차가 못 들어가요.
샤이니) 그렇죠, 길이 요만한데…
김제경) 불나면 큰일 납니다. 원래 정부 주도로 갖다가 정비를 해줘야 하는데, 이게 민간 차원에서 가는 거다 보니까 재개발에 대해서는 이런 절차적인 혜택들도 주는 게 많거든요, 공익적인 측면이 있으니까. 그런데 재건축은 압구정 현대아파트, 목동 신시가지, 주거 환경이 어떤가요?
샤이니) 좋아요.
김제경) 좋죠? 이미 살기 좋은데 ‘신축 아파트 받고 싶은 건 너희 욕심이지’라고 하면서 규제들을 막 때려 버렸던 거죠.
샤이니) 그런 거구나…
김제경) 재건축하고 싶은데 일단 통과가 안 되는 거야.
샤이니) 녹물 나오는데…
김제경) ‘튼튼하잖아. 철근 콘크리트 100년 간다는데 그냥 살아’라고 하는 게 그동안의 입장이었는데, 이게 바뀔 것이다. 그래서 윤석열 당선인 시대가 되면, 눌린 게 풀리게 되면 확 튀어 올라갈 수가 있다. 그러면 우리가 재건축하면 압구정 현대아파트 좋은 거 누가 몰라서 안 가나요? 현금이…
김제경) 최근에 60평대 80억 원에 거래 됐거든요. 그런 곳이기 때문에 범접할 수가 없죠. 목동도 20억대가 넘어가잖아요. 그러니까 MZ세대가 가기에는 돈이 부족해요. 그래서 ‘1기 신도시를 주목하라’ 이렇게 얘기를 해 드리고 싶어요. 왜냐하면 1기 신도시에 대해서는 지금 30년 차가 넘어가는 것들이 이제 속속 등장을 해요. 재건축에 대한 노후 연한이 30년부터 출발인데 그동안, 30년이 넘어가도 1기 신도시들은 그동안 안 됐었던 게 80년대 입주한 목동도 그렇고, 여의도도 그렇고, 상계동, 중계동도 그렇고, 여기들도 완전히 다 떨어지는데 1기 신도시가 되겠냐…
김제경) 그런데 안전 진단 가중치를 완화해 준다고 했으니까 이제 이 부분 빗장이 하나 풀릴 것이고, 윤석열 당선인의 공약을 보다 보면 1기 신도시의 특별법을 제정하겠다. 1기 신도시들 같은 경우는 용적률이 200% 전후로 되어 있는 애들이 많습니다. ‘사업성이 나오겠습니까?’라고 말하는 분들이 있는데 1기 신도시 특별법을 통해서 용적률을 높여주게 되면 당연히 사업성이 나오게 될 것이고… 1기 신도시를 주목하라.
샤이니) 1기 신도시가 어디죠, 소장님?
김제경) 일명 5대 신도시라고 말하는데 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동. 여기서 들어본 데 어디 있죠?
샤이니) 분당, 일산 그리고 평촌, 산본은 들어봤어요.
김제경) 중동은?
샤이니) 중동은 잘 못 들어본 것 같아요. 중동이면, 저기 Africa 가기 전에…
김제경) 부천에 있습니다. 이것도 사실 포인트이긴 한데, 뭐냐 하면 우리가 분당은 유명하잖아요. 분당은 유명하니까 일단 비싸겠죠. 최소 6억~8억씩은 필요합니다. 분당 패스. 평촌도 현금이 한 3억~5억 정도 필요하기 때문에 패스. 산본도 싸지는 않습니다, 한 3억 선, 패스. 저는 이제 기회의 땅을 어디라고 보고 있냐면, 우리 MZ세대들은 약간 저평가된 데, 일산과 중동을 주목해 봐라. 돈이 많으면 당연히 평촌, 분당 가셔야 하겠죠. 그런데 돈이 부족하다고 하면 일산, 중동 같은 경우는 현금이, 정말 잘 찾아보면 1억 중반부터 시작해서 2억대로 찾아볼 수가 있어요. ‘1억 5천, 2억도 없어요’라고 하면 제가 할 말은 없지만 부모님한테 ‘어머니, 빌려주세요’ 하면서 이제 약간 차용증도 쓰고, 그렇게 한번 해보시고요.
김제경) 특히 당장 중동 같은 경우는 인지도가 조금 낮다는 게 오히려 투자하는 사람들 입장에서는 기회인 거죠. 모르는 데인데 정주 요건이 생각보다 괜찮거든요. 7호선, 1호선 있고요. 공원들도 많고, 학군도 괜찮고, 서울 접근성도 괜찮고, 백화점도 있고, 관공서도 잘 되어 있고 인프라들이 잘 갖춰져 있어요. 우리가 재개발의 경우, 솔직히 몸테크가 불가능합니다. 한남뉴타운, 위치는 좋지만 길, 지금 막 험악한 그 동네에서 거주하는 것은 솔직히 불가능에 가까워요. 재개발 지역이라는 것은 내가 그냥 ‘투자로 사놨다가 완공되면 들어가야지’ 이런 마인드거든요. 근데 재건축 같은 경우는 물론 녹물이 살짝 나올 수도 있겠지만… 정수기 갖다 놓고, 아니면 생수 사서 버틸 수가 있다.
김제경) 그러기 때문에 우리가 재건축 지역들 들어가서 기다리다 보면 바람이 이제 또 불 거기 때문에 MZ세대들한테는 중요한 요건들이라고 할 수 있죠.
샤이니) 듣고 보니까 너무 명쾌한데요? 진짜 소장님. ‘괜히 김제경 소장님이 아니시구나’라는 생각을 들으면서 합니다, 여러분 진짜. 이제 새 정부 들어서면서 어쨌든 공급이 늘어날 거라고 대부분 전망을 하고 있단 말이에요. 공급이 많아지면 집값 안정화된다고는 배웠는데, 진짜 그럴까?
김제경) 안타까운 이야기지만 집값 잡히기가 어렵다고 보고 있습니다.
샤이니) 왜요? 공급 늘어나면 막 내려갔었잖아요. 저 기억하거든요, 그렇게 되지 않을까요?
김제경) 결론부터 말해 드리자면 그때 집값이 무너진 거는 공급도 영향이 있기는 있겠지만, 사실 그보다도 더 큰 거는 글로벌 금융위기로 인해서 대외적인 경제의 변수가 이제 빵 터져 버린 거죠. 외생 변수로 인한 거였지, 이제 국내 시장 자체의 그런 변수로 인해서 무너진 건 아니었거든요. 그러면 우리가 실질적으로 공급량 가지고서 말하기는 어려운 게, 사실 서울에 빈 땅들이 있나요?
샤이니) 거의 없지 않아요?
김제경) 그래서 지금도 공급 대책들 보다 보면 하남 교산이라든가 남양주 왕숙이라든가 고양 창릉이라든가 이런 데들은 그나마 서울과의 접근성들이 조금 괜찮지만, 신규 택지 지정한 곳들보다 보면 더 멀어지거든요.
김제경) 지금 집값이 비싼 게 어디예요, 경기도가 비싼 거예요? 서울이 비싼 거예요? 서울 집값 잡아달랬더니 경기도 집값 잡는 정책을 내세우네? ‘그럼 경기도 집값은 잡힐까?’라고 하면 3기 신도시가 실질적으로 입주할 때까지 얼마나 걸릴까요?
샤이니) 10년?
그렇죠, 현실적으로 10년. 왜냐하면 2기 신도시도 아직도 완성 안 된 2기 신도시들이 있어요. 2동탄 아직도 분양하고 있고요. 검단 같은 경우도 아직도 분양하고 있고요. 2기 신도시가 2000년대 초반에 지정된 걸 생각해 보면, 3기 신도시가 이게 실질적으로는 좀 먼 이야기라는 게 첫 번째. 또 두 번째, 서울에 공급이 될 수 있는 건 재개발, 재건축밖에 없거든요. 그런데 재개발, 재건축 이제부터 출발해도 15년, 아직도 여기도 먼 얘기다.
김제경) 그리고 여기서 한발 더 나아가서 재개발, 재건축이라는 것 자체가 일반 분양 숫자가 사실 적어요. 단일 규모로 제일 컸었던 게 송파 헬리오시티인데 9,510세대예요. 그럼 사람들이 ‘1만 세대 공급 폭탄’ 이렇게 말하는데 조합원 숫자 빼고, 임대 주택 빼고, 실질적인 공급, 일반 분양은 1,500세대밖에 안 됐어요. 우리가 공급 과잉이다, 뭐다 얘기하지만 서울 같은 경우는 공급이 실질적으로 증가하기가 쉽지 않은 구조다. 그래서 우리 MZ세대들 같은 경우는 내가 원하는 지역이 좀 외곽 지역이라고 하면 공급을 기다려봐도 돼요. 그런데 내가 서울에 직장이 있어서 서울에 집을 살 거라고 하면, 기다리기보다는 빨리 공부해서 빨리 내 집 마련을 해야 한다고 말해 드리고 싶습니다.
