정부가 최근에 드디어 규제를 완화하는 조치를 전격적으로 늘렸습니다. ‘세종시를 제외하고는 사실상 모든 규제를 다 풀었다’ 이렇게 볼 수 있죠.
그 조치가 발표되자마자 집주인들이 매물을 싹 거둬들였습니다. ‘하루 새 매물 6천 건 증발’ 부산, 대구, 서울에서도 똑같이 변화하였고요. 서울은 소폭이지만 특히 지방 같은 데서는 많이 매물을 거둬들였죠. ‘이제 드디어 집값이 다시 바닥을 치는 게 아니냐’ 이런 기대감이 있었어요. 실제로 아파트 매물 추이 보면 딱 발표하자마자 확 줄었어요. 인천과 세종은 투기과열지구 해제하고, 주로 지방 부동산 규제를 전면 해제했죠.
서울은 해당이 안 됐지만 기대감이 있었죠.
“서울이 드디어 거래량 반등 하락폭 축소됐다!” 상승을 얘기하는 거죠. 생각보다 달랐죠.
그다음에 집값이 내렸다더니 이게 뭐야라고 하는 반응이 있는데, 실제로 집값은 폭락론자가 아니더라도 실제로 급매물 기준으로해서 몇 억 씩 떨어졌다는 얘기가 많이 나오지 않습니까. 그런데 실제로는 ‘아니다’ 그러면서 서울은 다시 매물이 늘었더라는 거죠. 이게 보면 극과 극이고 가령 압구정동은 신고가더라 하는데 그게 뭐냐면 같은 토지 거래라고 했는데 현대 3차 전용면적 82m²는 최근 42억에 거래가 됐어요.
지난 5월에 36억 원보다 6억 원이나 높았어요.
그다음에 성수동에 ‘성수 동양’ 82m²는 같은 거 19억 7천 만원에서 25억 원. 이 와중에 나홀로 상승이죠.
펜트하우스는 보니까 아니였어요. 더 많이 올랐습니다. 그러면서도 불구하고 또 은마 아파트 같은 경우 5억이 뚝 떨어졌어요. 약간 극과 극의 현상이 나타나죠.
그래서 이상우 대표의 말을 보면, “하반기를 접하는 마음가짐 양극화가 필요하다” 이런 주장을 하시고 있죠. 집주인 입장에서는 ‘혹시 집값이 다시 회복되지 않을까?’ 이런 얘기도 나와요. 그런데 어쨌든 우리가 보면 투기과열지구 해제의 효과는 아직은 사실 이것이 큰 영향을 주기는 어려운 거 아닌가 생각해요. 왜냐하면 가장 중요한 게 뭐냐면 금리 부담인데 우리가 흔히 얘기하지만 미국에서 지금 자이언트 스텝, 0.75% 떠올렸지 않습니까?
주식은 떨어지고 주가는 폭락하고 환율은 급등하고 사실 집값이 문제가 아니에요. 자칫하면 외환위기는 아니지만 리먼쇼크 같은 태풍급 위기, 경제 리셉션 이런 거에 대한 우려가 커지는 거예요.
이게 단순히 금리가 조금씩 올라가는 것은 집값의 호재라고 하지만 지금처럼 기준금리를 0.75%씩 올리는 것은 굉장히 역사상 큰 위기예요.
“집값 거품이 너무 많은 거 아니냐?” 이런 말이 나오는데, 한경연의 분석에 의하면, ‘경기도의 거품이 58%, 서울은 38%이다’ 라고 하는데요. 극단적으로 얘기하면 지금 경제 상황 따라서는 그 정도는 떨어질 수도 있다는 거죠.
왜냐하면 경제가 좋고 저금리였을 때는 집값이 많이 올랐지 않습니까? 그런데 그 반대의 상황이 됐으면 떨어질 수 있다는 걸 얘기를 하는 거예요. KB부동산의 ‘매수자/매도자 동향’을 보면 전국이 지금 매수우위지수가 21.7이에요. 사상 최저입니다.
정부가 규제 완화한 것에 대해서 불만이 있는 사람들이 있어요.
불만 가진 사람들이 “집값이 떨어졌냐?” 그러는데 울산을 보면 매수우위지수가 12예요. 세종은 매수우위지수가 3.8, 대전은 14.4예요. 서울은 23.9니까 아직은 제로는 아니잖아요. 그런데 지금 6개 광역시는 매수우위지수가 12.9, 5개 광역시 매수우위지수가 13.2예요. 그러니까 매수우위지수를 보면 아직 규제가 조금 완화됐다고 상황 반전되는 걸 기대하기는 어려운 것 같아요.
아까 말씀드렸지만 지금 한미 금리가 다시 역전됐어요. 미국 금리가 3.25%, 한국 2.5%.
이렇게 되면 한국도 어떻게 되냐하면, 지금 금리를 0.25%씩 계속 올렸지 않습니까? 이번에 0.5%를 올릴 가능성이 굉장히 높습니다. 빅스텝이라고 하죠.
자이언트 스텝까지는 안 할 것 같지만 0.5%로 발표하는 순간에 주식시장과 주택시장의 충격은 더 커질 거예요. 그다음에 우리 미국 기준금리를 올 연말에 4.25~4.5%까지 오를 가능성이 굉장히 높아요. 아직도 지금 끝난 게 아니라는 말이에요. 한국의 기준금리를 미국 기준금리에 못 맞추면 어떻게 되느냐하면, 지금 환율이 1,400원을 돌파했지 않습니까? 미국 기준금리를 못 맞추면 환율이 1,600~1,700원 되는 거예요!
그러면 경제에 정말 큰 충격이죠. 이게 물론 한국 뿐만 아니라 전 세계가 마찬가지지만 전 세계 경제가 박살이 날 수 있다는 거예요.
환율을 감쇄를 했더니 영국에서 갑자기 주가 폭락하고 난리가 났잖아요.
감쇄를 했다는 건 결국 돈을 푸는 것과 같은 효과인데요. 그래서 돈이 빠져 나간 거예요. 우리가 자꾸 강조하는 게 부동산 시장을 부동산의 수급만 봐도 되는 시기가 있는데 지금은 부동산을 둘러싼 환경 자체가 너무 급변하고 있어요. 그걸 보라는 얘기예요.거시 경제를 반드시 봐야 합니다.
한국이 IMF, 리먼쇼크 때 어떻게 위기를 탈출했습니까? 환율이 이렇게 약세가 되면 수출이 늘어나요. 그래서 한국이 초기에 위기를 극복을 했어요.
외환위기 1년 만에 극복하고 리먼쇼크도 급반등했어요. 리먼쇼크 때 미국은 안 좋았지만, 유럽은 비교적 나았죠. 그런데 지금은 수출도 8월에 무역 적자가 역대 최대예요. 심각한 상황이죠.
중국 무역 적자는 더 심화되고 있어요.
연말에 모든 것이 정상화 된다면 상관없겠지만 이 상황은 ‘리먼쇼크보다 더 심각한 위기로 갈 수 있겠다’싶은 거죠. 그래서 나오는 얘기가 뭐냐 하면 ‘스태그플레이션’인데요. 인플레이션이 문제가 아니고 물가는 오르는데 경제는 침체하는 아주 최악의 상황이 올 수 있는 거예요.
그래서 특히나 한국은 가계부채 문제도 있고 무역수지 적자가 심각한 상황이죠. 그래서 지금 주택시장에 주택을 사겠다 하시는 분들도 일단 관망을 할 수밖에 없는 상황이에요. 용기를 내기에는 너무 세계 경제가 안 좋아요. 그래서 지금 “떨어지면 사겠다”는 대기 수요자들이 실제로 떨어 졌지만 못 사는 거예요.
왜냐하면 예상 밖으로 금리가 계속 오르기 때문이죠.
윤석열 정부가 규제 완화에 대해서도 논란이 많아요. 아직도 ‘오른 것에 비하면 떨어진 건 얼마 안 되는데 왜 풀어야 되느냐’ 하는 거죠.
그러니까 윤석열 정부에서도 확신을 못 하는 거예요. 그래서 원래는 규제 완화 다 풀겠다고 했지 않습니까? 그런데 이거 겁나거든요. 집값이 또 오르면 어떡하나싶은 거죠. 그러니까 규제를 슬슬 푸는데 이게 윤 정부만 그런 게 아니에요.
과거의 이명박 정부 때 리먼쇼크 터졌지 않습니까? 그런데 처음에 지방 미분양 대책이 나왔어요. 양도세 한시 면제 취등록세 50% 감면. 그런데 아직은 저 정도도 안 간 거예요. 그러니까 다음에 아마 우리 윤 정부가 나올 대책이 뭐냐면 양도세 지방 미분양 저런 것들이 나올 수가 있겠죠. 그다음에 그거 가지고 안 되니까 이때 이명박 정부가 수도권 전매 제한 완화를 했죠.
그다음에 ‘양도세 중과 배제 대상 확대’ 이런 정책을 하다가 2009년 더 미분양이 늘어나니까 미분양 주택을 매수하면 양도세를 한시적으로 면제해 준다고 했었죠. 이때 기회 잡아서 돈 버신 분들 많죠.
2009년 9~10월쯤 되면 수도권 DTI 및 제2금융권, LTV 규제를 강화를 했네요.
그런데 이때 문제가 됐던 게 뭐냐면 미분양이 늘고 있는데 그때 공약이 보금자리주택이었죠. 보금자리주택 32만 가구 공급. 그다음 위례 신도시에 2만 2000가구 공급.
이게 비슷해요. 지금 집값은 떨어지고 있는데 값싼 아파트를 계속 공급하잖아요. 우리 윤 정부도 공약에 따라서 공급을 확 늘려야 돼요. 3기 신도시 이제 본격화될 거고, 재건축 아파트 공급 본격화될 거예요. 그러니까 약간 지금 이명박 정부하고 비슷해지는 느낌이 들어요.
그다음에 2010년에 무주택 대출 규제를 완화하고요.
그런데 결국 제일 중요한 게 강남 3구 아닙니까? 서울 규제도 못 풀었죠. 강남 3구 규제를 푼 게 뭐냐면, 2012년 5월달에 강남 3구에 투기 지역을 해제했어요. 취임하고 2년 정도 지나서 한 거예요. 집값이 쭉쭉 떨어져서 ‘2012년~2013년에는 못 살겠다!’ 이런 말들이 계속 나오니까요. 강남 집값이 2006년에 정점이었고, 일부 급매물은 거의 반값에 나온 상태였어요.
그때 되니까 규제를 풀더라고요. 그러니까 윤 정부도 속도를 빨리 한다 치더라도 결국은 이 정도 상황이면 서울 규제는 연말 쯤에서 풀리겠지만 강남 3구는 내년 하반기 아니면 내후년쯤 되지 않을까 생각합니다. 과거의 경험을 말씀드리는 겁니다.
그다음에 결국 박근혜 정부 때까지 이어지죠. 2014년에 재건축 초과이익 환수제 폐지하고 재건축 가능연한을 40년에서 30년으로 단축했어요.
지금 재건축 단축 가능연한 안전진단 문제 얘기가 나오지 않습니까? 다시 되면 2014년 시기로 아마 돌아갈 거예요. 이걸 왜 말씀을 드리냐 하면, 재건축 규제 완화가 첫 단추를 시작한 거예요. 과거 정부를 보면 한 다섯 단계 쯤 있어요. 그러면 연말에 2단계, 내년 초에 3단계, 내년 하반기에 4~5단계 쯤 돼야 바닥을 치더라는 거죠. 과거 경험이에요.
2014년 말에 재초환이 풀렸는데요. 재초환 실시도 못해 봤죠. 그때의 재초환을 시행하겠다는 거예요.
재초환이 왜 문제가 되느냐면, 미실현된 이익에 대해서 돈을 걷는 거예요. 그러니까 이게 사실은 굉장히 어려운 제도죠. 원희룡 장관은 “아파트 거래절벽 비싼 가격 탓이다. 하향세에도 인위적 분양을 안 하겠다!”라고 하셨고요.
다음 주에 재초환 개편안을 발표하겠지만 장기 1주택자에서 감면을 해주겠지만 근본적으로 재초환이 그대로 실시가 되면 재건축 공급이 쉽지 않을 거예요. 그래서 지금 얘기하겠지만 ‘지금이 줍줍 찬스냐 아니면 정말 더 폭락의 초입이냐’ 라는 거죠. 우리가 판단하기 어렵지만 당장 반등의 기미는 쉽지 않을 것 같죠. 시간이 상당히 필요해 보입니다. 지금 정부 규제도 ‘규제 완화 초기다 이제 시작일 뿐이다’라고 하는데 이거 가지고는 별로 미분양 해소에 큰 도움 안 돼요.
지금 시장에서 대부분 들려오는 얘기가 미국이 금리를 아직 더 올릴 여지가 있고, 계속 올린다고 이미 얘기를 했기 때문에 “들어가기 겁난다”이런 얘기를 하더라고요. “내년 하반기 되면 금리를 내리는 거 아니냐?” 그래서 “선제적으로 사야 된다!” 이런 얘기도 하는데요.
문제가 뭐냐면 미국이 금리를 4.5%까지 올리는 사이에 예상 못 했던 리먼쇼크나 리셉션 같이 경제적인 위기가 온다면 상황이 달라지는 거예요. 침체가 장기화될 수 있는 가능성도 있는 거예요.
그러니까 사실은 뭐냐면 너무 불투명한 게 많은 거예요. 그래서 주식도 지금 2,200선을 왔다갔다하고, 환율도 더 오를 수도 있어요. 환율이 1,500원 넘어간다면 굉장히 불안해지는 거예요.
그러니까 담대하게 뭘 어떻게 히리가니 집을 팔라는 얘기는 아니지만 지금 상당히 어려운 상황이니까 지켜보셔야 될 것 같아요. 그리고 과거 역사를 다시 한 번 참고해서 집값이 어떻게 됐고, 언제 반등했는지 참조를 하시면 좋을 것 같아요. 결국에 저희가 말씀드린 것을 이명박 정부부터 박근혜 정부까지 이어지는 규제 완화 등을 한 번 되새겨 보시면 도움이 될 것 같아요.
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