돈립만세 유튜버 _ 이하 샤이니)
김제경 소장님 _ 이하 호칭 생략)
샤이니) 자, 봐봐요, 소장님. 예를 들어 규제가 완화됐어, 대출도 막 많이 해준대. 제가 예를 들어 월세를 살았던 사람이었는데 ‘오, 그래? 대출받아 가지고 전세 마련할 거야.’ 이게 나을까요? 아니면 ‘아, 그래 나 이거 지금 월세 사는 거 계속 월세 살면서 다른 투자 하겠다.’ 어떤 게 나을까요?
김제경) 아, 이거를 제가 깔끔하게 딱 정리해 드릴게요.
샤이니) 아, 진짜?
김제경) 전세, 월세 논쟁 종결. 유튜브라든가 보면 ‘전세 살지 마라’, ‘월세 살면 돈 못 모은다’, ‘전세로 가야 된다’, 이런 사람도 있는데 이게 내가 어떤 마인드냐에 따라 달라요.
김제경) 솔직히 말하면 전세도 유리하죠. 전세금이라는 게 대한민국밖에 없어요. 얼마나 좋아요. 예를 들어, 전세 보증금 3억을 맡겨 놨는데 그냥 만기 되면 돌려받아요. 공짜로 산 거야. 물론 그 돈에 대한 기회비용이 있는 거 같긴 하지만, 매월 나가는 지출을 보존할 수 있는 거잖아. 그러면 당연히 월세보다 전세가 유리하다, 1번. 근데 제가 아까도 그 전세 보증금에 기회비용이란 얘기를 했었잖아요. 내가 그 기회비용을 살릴 수 있다고 하면 무조건 월세가 유리한 거고, 기회비용을 살릴 자신이 없으면 전세로 가야 하는 거죠. 우리가 역레버리지라는 표현을 써요.
샤이니) 역레버리지?
김제경) 우리가 보통 ‘레버리지’라고 하면 지렛대 효과 해 가지고, 주담대를 받아가지고 레버리지를 하는데 대출 규제 때문에 대출이 안 나오죠. 그렇다 보니까 내 목돈을 최대한 가용자금으로 투자해버리고 월세를 살아 버리는 거죠. 그거예요. 내가 뭔가 투자를 하고 싶은데 한 전세 보증금 3억으로 그냥 들어가서 있는 것보다 뭐 월세 5,000/100만 원, 이런 식으로 가는 거죠. 그럼 그 목돈으로 갖다가 투자를 하는 거죠. 그럼 돈이 돈을 벌게 되는…
샤이니) 예를 들어, 아까 말씀하신 재개발, 인천 재개발에 담근다든지…
김제경) 담근다는 표현이 조금… 뭐, 아무튼 거기다 묻어 놓는다든가, 재건축에 묻어 놓는다든가 이런 식으로 해 놨다가 들어가는 것도 방법이죠. 전세를 살면서 투자까지 할 수 있으면 베스트인데, 전세 보증금까지 빼서 투자를 하면 솔직히 훨씬 더 안정적이고 안전한데, 속도가 빠른 데 갈 수가 있잖아요. ‘전세 살지 말아라!’라고 말하는 내용이 이런 거죠. 그러니까 내가 이런 부분에 대해서 기회비용을 살릴 자신이 있으면 월세로, 솔직히 난 투자 잘 모르겠어! 하면 당연히 전세로, 그렇게 정리해 보도록 하겠습니다.
샤이니) 그렇네, 기회비용을 살릴 수 있느냐, 없느냐로 딱 정리를 깔끔하게 해 주셨습니다.
샤이니) 그러면 재건축 말고요. 좀 비슷하게 보이는 걸로 지역 주택 조합, 지주택이라고 불리는 것도 있더라고요. 근데 그게 ‘원수에게 추천해 주는 거야.’ 이렇게 하던데 이거에 대해서 좀 알려주세요, 지주택.
김제경) 맞아요. 아주 정확하게 표현을 해주셨는데, 원수에게 추천하는 지역 주택 조합이라고 하는데 보통 일반적인 재개발 조합, 재건축 조합, 리모델링 조합, 다 조합, 조합, 조합이잖아요. ‘지역 주택 조합도 조합이니까 좀 비슷한 거 아니야?’라고 생각하시는 분들이 있거든요? 전혀 달라요. 일단은 재개발, 재건축 같은 경우는 도시 및 주거환경정비법, 일명도 도정법으로 가는 사업인데, 지주택 같은 경우는 주택법으로 가요. 그러면서 이제 법 자체가 일단 다르고요.
김제경) 재개발, 재건축 같은 경우는 사업이 어떻게 추진되냐면, 재개발 조합이 있어요. 여기 빌라 지역들에서 이제 거주하고 계시는 분들이 있었겠죠. 조합원들이 추진위원회 이제 설립하고 동의를 받아 가지고 조합설립인가를 받을 수가 있겠죠? 그러면 내 땅 소유자들이 동의를 해서 가는 게 재개발, 재건축 사업인데, 지역 주택조합 같은 경우는 남들이 그냥 와 가지고 ‘야 보니까 여기 터가 좋아. 여기 아파트 지으면 좋겠다.’ 십시일반 하는 거야. 각자 2억씩 3억씩 각출해 가지고 차이나 주택 조합, 해가지고 만들어서 MZ세대들한테 이제 ‘아, 우리 같이 합시다.’ 해서 돈을 모아요. 모아서 조합장이 되셔서 추진하시는 거죠.
샤이니) 내 땅도 아닌데?
김제경) 가서 이제 지역 소비자들한테 ‘자, 땅 파세요.’라고 하면 땅 팔까요, 안 팔까요?
샤이니) 안 팔 것 같은데?
김제경) 안 파는 사람들이 많겠죠? ‘내가 이걸 왜 팔아?’ 약간 사업 자체가 이상한 거예요.
샤이니) 이상한데요?
김제경) 땅 팔 사람은 생각도 안 하고 있는데 ‘우리가 여기다 집을 짓겠다.’라고 하면서 모델하우스 지어놓고 동, 호수까지도 지정을 해 줘요. 그냥 가상의 공간들에… 메타버스인가? 뭔가 이런 식을 선분양도 아니고 선선선분양들을 하고 있고, 거의 95%가 망해요. 대부분 지역 주택조합을 추진하는 사람들은 일반화할 순 없겠지만, 보통 사기꾼들이 많아서…
김제경) 그 돈 들고 딴 데로 가고, 횡령하고 이런 사람들이 많은데 우리가 지역 주택조합장을 봤더니, ‘아, 그럴 분이 아니야. 눈을 봤는데 눈이 선해. 너무 좋을 것 같아.’라고 하면서 가고 싶다면 우리 노벨경제학상 받으신 밀턴 프리드먼’께서 ‘공짜 점심은 없다.’ 왜 공짜 점심이 없을까요? 뭔가 있겠죠. 밥을 왜 사줬겠어요? 그분이 정말 선의로 추진한다고 하더라도 그 추진하시는 분의 선의와 상관없이 그 주민들이 땅을 안 팔아 버리면 문제가 생길 가능성도 있다는 부분들 아시면 좋겠습니다. 그래서 지주택은 아까 얘기했죠, 원수에게 추천해라.
김제경) 원수님도요. 하지 마세요…
샤이니) 소장님 사실 MZ세대 문제가 돈이 현재 많이 없는데 청약도 거의 불가능하고, 대출도 안 나오고, 그런 상황에서 과연 진짜 내 집 마련이 진짜 가당키나 한 건지, 어떻게 해야 해요?
김제경) 그래서 이제 앞서서 말했던 것처럼 1억 중반~2억 정도 된다고 하면 1기 신도시에서도 중동이라든지 일산에 주목해 봐라. 재개발 같은 경우는 인천에 조합설립인가 난 재개발들이 존재한다고 말해드렸죠. 근데 이거보다 더 소액이에요. 한 8천부터 얘기할게요. 8천이다, 아시죠? 청약은 어렵습니다. 우리가 가점이 안 되잖아요. 요즘 청약도 장유유서의 시대다. ‘예끼 젊은것들이…. 내가 먼저야.’ 하면서 청년층들은 할 수가 없어요. 넣어보면 어떨까요? 넣어볼 필요도 없어요. 무조건 안 됩니다.
김제경) 로또에 가깝기 때문에 청약은 어려운데 어디를 주목해 뭐라고 하냐면 8천이다, 일명 아파텔 청약을 해 봐라.
샤이니) 아파텔?
김제경) 아파트와 오피스텔의 합성어예요. 아파텔이라고 말하는데, 아파트만큼 면적이 넓은 오피스텔을 말해요. 그래서 우리가 전용면적 85제곱미터를 넘어가면 그런 부분들을 아파텔이라고 말하는데 일반적으로 오피스텔은 잘 안 올라가요. 투자로 잘 얘기를 안 하는데 오피스텔 중에서 전용면적이 84타입 넘어가는 애들 같은 경우는, 그런 애들은 그래도 가치가 있다는 거죠. 전세도 잘 맞춰지고 가격이 아파트만큼은 아니지만, 아파트에 나름 준해서 억 단위로 이제 올라가거든요.
김제경) 이게 아파트가 아니잖아요, 아파텔인 거지. 그러니까 아파트 청약에 들어가는 규제들이 없어요. 아파트 청약 같은 경우 100% 추첨이죠. 그리고 여기서도 오피스텔 규제가 99실 이하 같은 경우는 분양권 전매가 가능해요. 근데 100실이 넘어가는 오피스텔 같은 경우는 전매가 안 됩니다. 그러니까 경쟁률이 확 갈라지는 거야. 99실 미만의 오피스텔, 즉 아파텔 같은 경우는 전매가 가능하다는 이유 하나만으로 경쟁률 700:1, 800:1, 심각한 데는 1,000:1도 넘어가는데, 전매가 안 되는, 100실 넘어가는 대단지 오피스텔 같은 경우는 경쟁률이 60:1, 70:1, 이렇게 가는데 그래도 현실적인 경쟁률인 거죠.
김제경) 물론, 싸진 않아요. 여기도 분양가 8억 선 이렇게 뜹니다, 경기도권 같은 경우보다 보면. 그런데 왜 제가 8천만 원 정도라고 얘기했냐면, 7억, 8억, 9억 이렇게 되면 중도금은 뭐 무이자라든가, 한다고 하더라도 10%면 7천, 8천, 9천 정도는 현금이 필요하단 거죠. 그런데 프리미엄이 억 단위로는 붙어요. 입지적인 부분을 잘 고려해 보긴 해야겠지만, 어지간해서는 아파텔 같은 경우는, 그런 부분들은 우리도 기회가 조금 있다고 얘기해 드리죠. 그러면 여기서 진짜 2~3천은 어떻게 해야 하냐? 진짜 부린이, MZ세대의 사회초년생분들은 어떻게 해야 하느냐?
김제경) 저는 이제 별로 좋아하지는 않지만 아까 오피스텔도 아파텔이 좋지, 일반적인 오피스텔, 원룸, 투룸은 그렇게 잘 안 올라가요, 라고 말했잖아요. 그런데 올라는 가요. 그래서 소액으로 오피스텔이나 빌라라도 투자해라, 라고 말합니다. 서울에 있는 오피스텔이나 빌라들 보다 보면 매매 금액이 예를 들어서 뭐, 한 3억이에요. 근데 전세가 2억 7천이에요. 그럼 현금 3천만 원으로 살 수 있다는 거잖아요. 이런 식으로 매수를 해두고, 시간이 지나가면 전세 금액만 2~3천은 올라가요.
샤이니) 그러면 한국인들 마인드, ‘그래도 아파트를 사야지.’ 이런 생각들이 있단 말이에요. 그건 어떻게 생각하세요? 투자자 관점에서?
김제경) 당연히 돈이 있으면 아파트 가야 하는 거예요. 왜냐면 오피스텔, 빌라를 무시하는 게 아니라 실제로 가격이 잘 안 올라가요. 아파트는 몇억씩, 억 단위로 올라가는데 오피스텔 많이 몰랐다는 게 몇천씩… 수익률로 보면 괜찮아요. 우리가 2천 투자해 가지고 5천 올랐다, 대박인 거죠. 그런 건데, 그게 한계라는 거죠. 이유가 있긴 해요. 뭐냐 하면 세금적인 부분들이 꼬여있잖아요. 2020년 8월 12일 이후로 신규 취득한 오피스텔은 취득세, 계산할 때 주택수에 들어가고요. 종부세. 계산할 때 들어가고요. 양도세 같은 경우도 주택으로 쓰고 있으면 당연히 주택으로 카운트가 됩니다. 다주택자들이 이걸 사는 순간, 세금이 빵빵 터져요. 그렇다 보니까 다주택자 같은 경우는 아파트 하나 있고, 빌라가 하나 있어요. 그러면 빌라를 정리하면 정리했지, 아파트를 팔지 않는다는 거죠.
김제경) 그런데 이게 기회이기도 한 게, 청년들이 가장 가지고 있는 장점들이 뭐야? 난 무주택이야. 시간 많죠, 세금 꼬일 거 없죠. 무주택자면 공부할 필요 없어요. 뭘 사도 됩니다. 참고로 여기서 전제 조건은 욕심을 버려야 해요. 빌라, 오피스텔 투자해 가지고 막 1~2억씩 벌겠다는 욕심을 내면 안 됩니다. ‘방송에 나오시는 분이 몇천만 원으로 여기 재개발되면 여기 몇억을 벌 수 있다. 1억으로 10억 버는 법!’ 이러면서 하는 거는 그렇게 좋으면 본인이 사지… 왜 나한테 권하는가를 생각해 보셔야 해요.
김제경) 저도 1억으로 10억 벌 수 있는 데 있으면 다 때려 넣겠어요.
샤이니) 방송하기 전에 일단 때려 넣어야지.
김제경) 때려놓고 여러분들한테 추천하고, 나는 빼고 이런 사람들이 있으니까 조심하시고요. 욕심을 낮춰서 2~3천으로 투자를 해서 2~3천만 벌겠다고 해도 수익률이 100%죠.
샤이니) 그러니까요.
김제경) 그러니까 이런 식으로 갖다가 그냥 소액 벌고, 시드 머니를 불려 나갔다가 이거를 가지고서 아파트로 넘어가자, 이런 거예요.
샤이니) 제발 하세요, 여러분. 제가 정말 안타까워서 그래요. 정말 하세요.
샤이니) 자, 소장님 피해 갈 수 없는 질문 있습니다. 우리 MZ세대 여러분들에게 마지막으로 남기고 싶은 말! 있다면?
김제경) 제가 초반에도 얘기했잖아요. ‘부동산 공부 언제부터 해야 할까요?’ 당장 해야 한다, 포기하지 말아라. 저도 30대고 제 주변에 사회 초년생 친구들이 많아요. 솔직히 말해서 지금 30대들이 뭐 직장 생활을 해봤자 몇 년이 했겠어요. 많아야 5년? 돈도 별로 못 모으고… 억울하잖아요. 엄마가 대학만 잘 가면 된다고 했는데, 대학 갔더니 취업을 잘해야 한대. 취업을 했더니 막막해.
김제경) 그런데 포기하지 말아라. 계속 공부하다 보면 기회의 땅은 존재한다, 이렇게 마무리해 보도록 하겠습니다.
샤이니) 여러분, 포기하지 마시라, 기회는 언제나 있다는 얘기 해 주셨습니다. 아, 이렇게 우리 MZ세대 여러분의 경제적 자유를 위한 돈립만세의 노력은 오늘도 계속됩니다. 오늘도 영상 좋으셨죠? 좋아요 꾹꾹! 그리고 아직도 구독하기를 안 누르셨다고요? 지금 당장 눌러 주세요. 오늘 정말 부동산에 대해서 여러분 희망 잃지 않는 꿀팁까지, 지역까지, 이건 미쳤어, 정말! 대방출해주신 김제경 소장님 정말 감사합니다.
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