‘전세 사기’ 피하려면 5월부터 바뀌는 보증보험 ‘이 내용’ 꼭 확인하세요!

5월부터 많은 것들이 바뀝니다. 그중에서 여러분이 꼭 알아두셔야 하는 정책, 5월에 바뀌는 정책인데요. 아마 대부분 해당하기 때문에 이번 콘텐츠는 자세하게 그리고 끝까지 챙겨 주시기 바랍니다.

먼저 첫 번째입니다. 내가 임차인이든, 임대인이든 모두 확인해 두셔야 하는 건데요. 5월부터는 전세 보증보험 가입 기준이 강화됩니다. 지금까지 가입했던 기준이 아니라 새로운 기준으로 강화되는 겁니다.

최근까지는 전세 보증보험 KB 시세나 공시가격 시세에서 100%까지 인정해 주었습니다. 그렇기 때문에 만약 나쁜 마음을 먹은 임대인이라면 전세 사기를 치겠다거나 전세 보증금을 반환해 주지 않겠다고 마음먹는다면 충분히 세입자를 울릴 수 있었는데요. 이 부분에서 기준이 더 강화된다는 겁니다.

최근 전세 사기 급증했습니다. 특히 빌라왕 같은 경우에는 안타까운 청년의 죽음까지 만들었는데요. 여기에다 전세 보증금을 반환받지 못하는 사례가 계속 증가하고 있습니다. 그러다 보니 깡통 전세, 일명 바지사장들의 무자본 갭 투자 때문에 많은 서민 계층은 눈물을 흘리고 있는데요.

이런 일들을 막기 위해서 이제부터는 조건을 강화하겠다고 합니다. 5월부터는 전세 보증보험 전세가율 90%까지 내리겠다는 겁니다.

예를 들어서 기존에는 2억짜리 주택이라 하더라도 전세 보증보험도 2억까지 가입할 수 있었습니다. 그렇기 때문에 나쁜 임대인 같은 경우에는 갭 투자로 이것을 모두 활용할 수 있었는데요. 진짜 10원짜리 한 푼 없이 무자본 갭 투자로 활용하는 것이죠.

하지만 5월부터는 전세가율 기준이 90%로 강화되는 겁니다. 그러니까 5월 이후 2억짜리 주택이라면 전세보증금 1억 8천 이하일 때 보증보험에 가입할 수 있는데요.

이렇게 될 때 임대인 입장에서는 최소 집값의 10%는 자기 자본이 있어야 합니다. 그러니까 내 돈이 있어야 보험에 가입할 수 있게 요건을 강화하겠다는 뜻입니다.

그러니까 전세가율을 낮춰야 정말 선량한 서민 임차인이 더 많이 보호받을 수 있다는 거죠. 그래야 바지사장, 그러니까 이름만 빌려주는 사기 임대인이 발생하지 않는다는 겁니다. 이것이 국토교통부에서 생각하는 근본 취지인데요.

여기에다가 주택 가격을 산정하는 방법도 바뀝니다. 그러니까 주택 가격을 산정할 때 공시 가격보다 감정 평가액이 크다면 실거래 가격을 우선적으로 판단해서 산정하게 되는데요. 특히 빌라나 다중주택, 단독주택 같은 비아파트는 지난해까지 공시 가격의 150%를 집값으로 보고 여기에 전세가율을 구했는데요.

올해부터는 기준이 140%로 바뀝니다. 가입 기준이 140%까지 강화되고 전세가율을 90%까지 적용하게 되면 최종적으로는 공시 가격의 126%가 보증 보험 가입 조건이 되는 겁니다.

이렇게 되면 아파트가 아닌 주택들은 전세 보증보험에서 소외될 수도 있습니다. 이런 이유 때문에 최근 4월에 임대인 같은 경우에는 어떻게 해서든 5월이 되기 전에 입주자를 찾아서 계약하려고 하는 상황입니다.

그러니까 4월까지는 전세로 입주하는 입장에서 전세 보증보험 가입이 안 된다는 집은 들어가지 않을 것이고, 그러다 보면 임대인이나 임차인이나 어려워지는 상황이 계속될 수밖에 없습니다.

그러니 전세가율 90%를 맞추기 위해서는 직전 가격보다 전셋값을 내려야 하는데, 집주인 입장에서는 전세보증금 차액만큼 세입자에게 돌려줘야 하기 때문에 4월 현재 전세 세입자를 구하기도 어렵고, 집값도 하락하고 있습니다. 그래서 임대인, 임차인 모두 난감한 시기입니다.

전세를 구하는 임차인 입장에서는 그래도 4월보다는 가급적 5월 이후 이사하시는 것이 전세 사기의 피해자가 되지 않을 수 있기 때문에 이 정책에 대해서는 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다.

다만 계약을 갱신하시는 분들이 있습니다. 이분들은 올해까지는 전세가율 100% 기준을 그대로 유지해 주기로 했는데요. 그렇지만 이후에는 90%를 적용하게 됩니다.

임대인이든, 임차인이든 5월부터 전세 보증보험 가입 기준이 전세가율 100%에서 90%까지 최소한 깡통 전세 상황은 피해 갈 수도 있다는 정보는 기억해 두셔야 합니다.

또 하나 여러분이 정보 차원에서 알고 계셔야 하는 부분이 있는데요. 지난번 콘텐츠에서도 한번 설명을 드렸습니다. 5월부터는 집주인이 이사하는 날 몰래 대출하는 것이 원천적으로 차단됩니다.

그러니까 보통 세입자 입장에서는 잘 모르기도 하고, 또 이사하는 날 정말 바쁘기 때문에 확인할 수 없는 상황들이 많이 있는데요. 이런 경우는 세입자가 이사하는 당일에 집주인이 몰래 은행에서 대출받는데, 그러니까 선순위 대출을 받는 건데요.

지금까지는 이렇게 대출받아도 세입자가 알지 못해서 나중에 깡통 전세의 억울한 사정이 생길 수도 있었습니다.

그렇지만 5월부터는 국토교통부에서 KB국민, 하나, NH농협, 우리은행까지 시중 5대 은행이 모두 참여해서 전입 신고 당일에 집주인이 몰래 대출을 하는 것을 막도록 합니다. 전세 사기의 대표 유형 중의 하나가 이런 선순위 대출에 관련한 것이었는데요.

전입신고 효력이 밤 12시부터 발생하기 때문에 집주인이 나쁜 마음을 먹었다면 이사하는 당일에도 은행에서 대출을 받는 것이 가능했습니다. 그렇지만 이제부터는 은행에서 전입신고 효력이 아닌 확정일자만 나오게 되며, 이것을 근거로 세입자의 보증금이 얼마인지를 확인한 다음 집주인에게 대출을 내주기 때문에 확정일자를 무조건 빨리 받아 놓으셔야 합니다.

예를 들어서 집주인이 5억짜리 빌라를 4억에 전세를 내줬다면 지금까지는 집주인이 이사 당일 전세금 잔금을 받고 곧바로 은행에서 최대 한도로 주택담보대출을 받을 수 있었습니다. 그렇지만 이제부터는 은행이 확정일자 정보를 확인할 수 있기 때문에 전세금 4억을 빼고 대출 한도를 계산하기 때문에 당연히 집주인이 더 이상 대출받을 수가 없는 겁니다.

이사 계획이 있다면 아예 계약서를 작성할 때 확정일을 바로 받아두는 것이 더 안전하게 내 보증금을 지킬 수 있는 방법이 되는 겁니다.

이렇게 5월부터 바뀌는 전세 보증보험에 대해 이야기해 봤는데요. 임차인이든, 임대인이든 모두 알아야 하는 정말 중요한 정보입니다. 보증보험에 가입할 때 전세가율 90%까지 적용한다는 점이 있고요.

그리고 피해가 많았던 비아파트, 그러니까 빌라, 다중주택, 단독주택, 연립이나 다세대 주택 같은 경우에는 올해부터 집값을 150%가 아닌 140% 기준으로 계산하고, 여기에다가 전세가율 90%를 적용하기 때문에 공시 가격의 126%로 보증보험 가입 조건이 결정된다는 점 아셔야 합니다.