강남 800억대 아파트 짓고 싶다면 ‘이렇게’ 하라고?

안녕하세요, 저는 강남에서 아파트 짓고 있는 만 39세 송제권이라고 합니다. 저 같은 경우는 어렸을 때부터 건축 일을 접했었어요. 아버지가 일찍 돌아가시면서 나가서 열심히 일해야 할 상황이 좀 됐었죠. 시급이 2,100~2,200원 하던 시절이었어요. 흔히 말해서 노가다라고도 하죠. 거기는 보통 7만 원이 일당이에요.

고등학교 2, 3학년 때 7만 원을 받는데 소장님이 10%를 프로 떼어갔어요. 그럼 63,000 정도 받았거든요. 그것도 굉장히 큰돈이잖아요. 근데 이제 그때 그 일을 하면서 너무 재밌기까지 한 거죠. 막 벽돌 사라지는 거, 목수들이 막 하는 작업을 보면서 이거 좀 제대로 배워봐야겠다고 생각했습니다. 와서 일만 하는 게 아니라 뭔가를 배워가고 싶어서 대학도 건축과에 들어가게 되었어요.

군대는 방위산업체로 갔는데 보니까 토목회사 T.O가 있더라고요. 그래서 토목회사 들어가서 3년 동안 군 생활 대체하면서 경력을 쌓은 거죠. 그러고 다시 군대 제대하자마자 건설회사 일을 했어요. 그렇게 10년 정도 일하다가 제 회사를 운영하기도 하고 이제는 아파트까지 짓게 된 거죠. 요즘은 강남에 한 동짜리 아파트를 짓고 있어요.

강남 땅값이 워낙 비싸다 보니까 한 동 규모라고 해도 800억에 달하는 아파트를 짓고 있습니다. 아파트 짓는 분들이 보통 50대 이상이 많으신데, 제가 상대적으로 젊은 편이긴 해요. 보통 아파트를 짓는다고 하면 건축적으로 짓는 시공 회사가 있고, 처음부터 땅을 사서 부동산 PF를 일으키고 설계 인허가부터 시공과 판매까지 하는 개발업이 있어요.

제 경우에는 이 두 가지 업을 같이 하고 있습니다. 그러다 보니까 이제 제가 ‘아파트를 짓는다’라고 표현하고 있습니다.

이 채널의 콘텐츠를 보면 보통 사업하시는 분들이나 장사하시는 분들이 나오셔서 꼭 한번 나가고 싶은 채널 중에 하나였어요. 그런데 아파트를 짓는 사람에 대한 이야기는 아직 없는 것 같더라고요. 그래서 이제 아파트가 어떻게 지어지는지, 아파트 짓는 사람들은 어떻게 살아가는지를 보여드리고 싶어서 출연을 신청하게 됐습니다.

그러고 앞으로 저는 계속 나이가 들어갈 거고 아이들은 반대로 계속 성장할 텐데, 나중에 아이들이 이 콘텐츠를 보고 제가 어떻게 살아왔는지 알 수 있는 좋은 기회가 되었으면 하는 마음도 있었습니다. 오늘은 공휴일이지만 아파트 준공된 지가 며칠 남지 않았거든요. 그래서 좀 더 디테일하게 체크해야 할 것들을 가서 체크하고 잠깐 회사 들렀다가 들어올 예정입니다.

아파트 현장으로 이동하려고 운전대를 잡았습니다. 일용직으로 커리어를 시작해서 아파트 짓는 일에 종사하는 게 힘들지 않았냐고 물어보셨는데, 아무래도 힘들었죠. 제일 먼저 해야 하는 게 토지를 사는 일이거든요.

지금 아파트를 지은 땅을 2020년도 9월에 샀어요. 350평 정도 되는 땅을 250억 정도에 매입했죠. 보통 이렇게 말하면 부자인가 보다, 라고 생각하실 텐데 다 제 돈으로 산 건 아니고요. 이제 필수사업비, 다른 말로 에코티라고 하는데요. 필수사업비에 10%만 확보가 되면 진행할 수가 있었어요.

물론 딱 25억이라고 말씀드리긴 어려워요. 땅값만 필요한 게 아니라 설계, 2~3년간 개발 진행 등에 들어가는 여러 비용도 있잖아요. 그런 비용을 다 합한 금액인 거죠. 그게 550억 정도였어요. 그러니까 한 50억 정도는 갖고 있어야 사업을 시작할 수 있다는 거죠.

그러고 저 혼자 시작한 건 아니고 보니까 워낙 큰 사업이다 보니 토지 사는 거부터 어떤 건물을 지을지 그런 계획을 세우고 담보를 제공해서 PF라고 하는 걸 하거든요. 금융, 건축 인허가받고 다음에 시공, 디자인하고 그다음의 마지막에 완공하고 분양까지 하다 보면 개발사업이 한 10개 프로세스로 끊어져 있는데 그 열 개 프로세스 하나하나에 다 전문 회사가 필요해요.

저희만 해도 지금 4명의 전문가가 붙어서 하고 있습니다. 저는 거기서 내부 인테리어 파트와 전체 사업에 대한 PM을 맡고 있어요.

또 다른 한 분은 신탁사에 계셨는데, 그분은 이제 리스크테이킹 전문가거든요. 전체사업했을 때 어느 부분에 리스크들이 있는지를 체크하셔서 각 리스크에 맞는 조언을 해주고 계세요. 다시 제 얘기를 하자면, 제 역할은 프로젝트 매니징을 하는 거예요.

처음에 토지를 사는 것부터 대출, 인허가, 설계, 시공사 선정, 인테리어. 그러고 인테리어의 경우 이제 소재 선정과 분양 계획 같은 단계가 있겠죠. 그러고 나중에는 아파트에 실제로 사람들이 와서 살 거 아니에요. 최종적으로는 어떻게 살아갈지에 대한 운영 계획까지 세운 상품을 만들어서 판매한다고 보시면 돼요.

지금 아파트는 총 16층이고, 옥상까지 하면 17층 규모예요. 그러고 강남에서는 주차가 정말 중요하기 때문에 주차장도 여유 있게 지어놨습니다.

아파트를 짓는 사람들은 어떻게 수익을 가져가는 건지 궁금하실 텐데, 저희가 대출을 통해 돈을 확보하고 그걸 하나씩 소진하는 형태거든요. 토지 잔금 주고, 건축비 준 다음에 운영비도 써야 하고요. 그 후에 분양하게 되면 건마다 계약금과 잔금이 들어오는데, 그러면 이제 빌렸던 돈이 채워지게 돼요.

전체를 판매하고 나면 수익이 되는 거죠. 아파트를 다 짓고 나면 홍보는 분양대행사라고 하는 곳에서 마케팅하게 됩니다. 네이버 같은데 광고하고, 자세한 전략은 회사마다 다를 거예요.

이제 실제로 지어진 아파트 내부 방에 들어왔는데요, 아파트를 궁금해하는 분들이 오셨을 때 설명해 줄 수 있도록 상담하시는 분들이 앉아서 기다리고 있으세요. 사람들이 왔을 때 왜 이런 가구가 있는지, 왜 수납이 좋은지 누군가는 설명해 주셔야 하니까요. 그러고 여기 인테리어는 다 제가 한 것들이에요. 인테리어를 전문으로 하는 회사기도 하고, 10년 이상 운영했으니까, 인테리어에는 자신 있습니다.

집 안에는 내부가 훤히 보이는 방도 있어요. 요즘은 방 개수를 중요하게 생각하시거든요. 그런데 잘 생각해 보면 이제 4인 가구는 거의 없고, 3인 가구가 더 많아요. 심지어 1인 가구도 많죠. 그런 분들에게는 방이 많아야 할 필요가 별로 없거든요.

그래서 원래 쓰리룸으로 계획했다가 아파트의 1호 라인에 대해서만 제가 좀 바꿔보자고 제안했어요. 벽지를 가변형 도어로 하자고요. 덕분에 때에 따라서 좀 넓게 쓰고 싶다고 하면 가변형 도어를 열어서 활용할 수 있습니다.

지금 이 공간처럼 인테리어를 통해서 이렇게 공간을 사용할 수 있다는 걸 보여주는 일을 DP라고 해요. 그래서 식탁도 놓고, 러그도 깔고, 조명도 넣어놨죠. 안에 침대도 다 세팅해 놨어요.

아파트를 지을 생각은 어떻게 하게 됐냐고 물어보셨는데, 우선, 제가 진짜 잘할 수 있었다고 생각했던 것 같아요. 왜냐면 이전에 건물 몇 개를 사고팔고 해 봤거든요. 그러고 흔히 ‘썩다리’라고 부르는 오래되고 안 좋은 집들을 저렴하게 사서 리모델링을 해서 예쁘게 만드는 일을 여러 개 했었죠. 보통 건물을 하나 하면 한 7~8개월 걸려요. 그걸 팔면 수익도 많이 높아지고요.

집이 엉성할 때 사람들이 보고 ‘이건 3억에 준다고 해도 안 사’라고 했었는데, 저희가 공사비 2억을 들어서 8억에 팔면 그게 팔리는 거예요. 그러면 거기서 3억 정도의 수익이 나오죠. 지금도 업으로 하는 일 중의 하나입니다.

그러고 제가 아파트도 짓고, 인테리어도 하고, 임대업까지 하는데 사실 결은 똑같아요. 땅을 갖고 건물을 지어서 인테리어하고 운영하고 판매하는 하나의 과정을 맡고 있는 거죠. 제가 막 이것저것 하는 건 아니에요. 오로지 주거업만 하는 거죠.

주거업만 하게 된 계기는 어린 시절에 있었던 것 같아요. 제가 일곱 가족이었거든요. 심지어 5남매였죠. 그런데 아시다시피 대한민국 집은 일반적으로 방 세 칸이잖아요. 제일 막내인 제 방을 따로 둘 여유가 없는 거죠. 그래서 저는 20대까지 방이 없었어요. 제 공간이라는 게 처음 생긴 건 20대 넘어서였어요. 또 되게 아이러니한 게 고등학교 때 아버지가 돌아가시고, 20대 후반에는 어머니가 돌아가셨거든요. 그때 40평대 아파트 전세로 살고 있었는데 이제 누님들이 방 하나씩 하나씩 다 쓰다가 시집을 가는 거예요.

제 방이 그때까지 없다가 갑자기 너무 넓은 공간이 주어진 거죠. 방 네 칸짜리 집에서 혼자 살다 보니, 제가 안 쓰는 방은 텅텅 비어있어서 집에 들어가고 싶지 않았죠. 그래서 공간보다 사람이 중요하단 걸 깨닫게 됐습니다. 그래서 인테리어를 할 때도 사람을 생각하면서 작업하게 되는 것 같아요. 이 아파트의 1호 라인은 대략 3인 식구가 와서 살 것 같다, 그러면 그 가족이 어떻게 여기서 쾌적한 삶을 살 수 있을까 고민하는 거죠.

예를 들어 지금 이곳 내부에 있는 냉장고 얘기를 하자면, 이 모델하우스에서 이 냉장고를 샘플용으로만 넣어둔 게 아니에요. 이거는 저희 아파트를 구입하는 분들께 실제로 드리는 거라서 놔둔 거예요. 다른 가전제품도 거의 드려요. 왜냐면 지금, 이 냉장고 들어가는 곳 깊이가 70cm인데 원래 쓰던 제품에 따라서 안 맞을 수가 있잖아요. 그럼, 앞으로 툭 튀어나와서 저희가 생각한 공간의 느낌을 해치게 되거든요.

이제 호실별로 간단히 체크한 뒤에 오늘 최상층 펜트하우스 공사 청소가 마감된 것까지 보고 오려고 합니다.

2호 라인 방에 들어왔는데요, 여기는 가장 평수가 큰 라인이에요. 지금 들어온 곳은 자녀 방으로 계획 가능한 곳이고요, 다른 방에는 서재로 쓸 수 있는 공간도 있어요.

그러고 요즘은 음식물 쓰레기가 중요하기 때문에, 싱크대 밑을 보시면 밑에 음식물 쓰레기 처리기가 달려있어요. 우리가 이제 설거지하고 버튼을 누르면 처리기가 돌아가는 거죠. 그럼 분쇄해서 나가게 되는 거죠

그러고 싱크대 위에는 조명을 넣어줬어요. 조명이 없으면 요리할 때 어둡기도 하고 그림자가 내려앉거든요. 이 조명을 하나 넣어줌으로써 공간이 다르게 되는 거죠.

이제 1인 가구를 타깃으로 한 3호 라인에 도착했습니다. 업무를 볼 수 있는 공간에 놓인 책상을 예쁘게 봐주셔서 얼마인지 물어보시는데, 좀 비싼 가구예요. 850만 원 정도 줬던 걸로 기억하고 있습니다.

오늘 청소 마감된 펜트하우스 층에 와봤는데 조금 더 손보면 좋은 것들이 있어서 일하시는 분들에게 말씀드렸어요. 펜트하우스는 한 가구가 3개 층을 쓰는 형태예요.

옥상에는 목욕할 수 있도록 욕조도 있어요. 아직 설치는 안 됐는데, 스카이어닝이라고 해서 리모컨으로 천장을 열 수 있는 시스템까지 마련될 예정입니다.

고쳐야 할 부분을 손님들이 확인하면 하자가 되는 거고, 저희가 하면 발견하면 체크가 되는 거니까 점검하러 왔을 때 손님들보다 빨리, 꼼꼼하게 보고 있어요. 저를 보고 아파트 짓는 일을 하려면 어떤 루트를 타야 할지 궁금해하는 분도 있으실 텐데, 일단 기본적인 건축 공부는 하셔야 할 것 같아요.

요즘은 사설 학원도 많으니까요. 건축학교 같은 것도 많이 생겼거든요. 기본적으로 건축에 대한 메커니즘을 알아야 할 것 같습니다. 왜냐하면 이 상품의 본질은 건축이기 때문에요. 그러고 나서 부동산 공부를 해서 어디에다 아파트를 지을 건지 판단할 수 있어야죠.

왜냐하면 내가 다 지어놨는데 이익이 하나도 안 남고 마이너스가 나면 안 되잖아요. 여기까지 되면 그다음 개발에 대한 메커니즘을 알아야겠죠.

그러니까 건축에 대한 하드웨어적으로 걸 먼저 숙지하고, 그다음에 부동산적인 입지나 위치 같은 것에 대해서도 숙지하고. 전체 개발된 사업이 어떻게 진행됐는지를 알아야 할 것 같아요. 만약에 내가 전부 내 돈으로 지은 거라면 상관이 없어요.

하지만 보통은 워낙 규모가 크다 보니까 많은 부분은 대출받아서 진행한단 말이에요. 그러다 보니까 건축, 부동산, 개발, 이런 순으로 좀 배워 가면 좋을 거 같아요.

그렇게 해서 아파트를 짓고 다 판매하면, 지금 이 아파트의 경우에 200억은 훌쩍 넘게 나올 것 같아요. 물론 이제 그 수익을 저희 공동 투자자들끼리 지분별로 나누긴 하겠지만요. 그러고 잘 팔렸을 때 얘기예요. 전세를 놓으실 수도 있는 거니까요. 저희가 원하는 건 17억인데 전세가 11억에 나가면 6억의 갭이 생기는데, 그게 10채만 되어도 60억이 되니까요.

그래도 아파트를 짓고 나면 수익률은 정말 상상도 못 할 정도로 올라가요. 저야 8백억 대 아파트를 지은 거지만, 몇천 억대 규모를 지으면 또 수익률이 달라지겠죠. 최근에 대장동 건만 봐도 규모 때문에 몇조가 남잖아요. 그래서 건축이 가장 비싼 물건이라고 생각합니다. 특히 우리나라 대한민국은 아파트가 돈의 가치를 갖고 있잖아요.

내가 만약에 저렴하게 팔겠다고 하면 바로 팔리잖아요. 그렇게 화폐 가치를 갖고 있기 때문에 돈을 많이 벌려면 아무래도 아파트 개발 사업이 좋지 않을까 싶습니다.

오늘 이렇게 촬영을 해보니까 기분이 되게 뿌듯하네요. 제 인생에 대해서 한번 돌아보고, 또 내가 현재 뭘 하고 있고 뭘 해야 하는지 돌아볼 수 있었던 시간이었습니다. 마지막으로 제 동종업계 분들에게 힘이 될 수 있는 말씀을 드리자면, 인테리어며 건축이며 다 요즘 어렵다고 하는데 시장 자체는 매우 크다고 보거든요. 다만 얼마나 체계적으로 꼼꼼하고 하냐에 따라 다른 거 같아요. 정말 잘할 수 있는 곳에서 잘 배워서 일을 하신다면 누구나 다 그래도 풍요롭게 살 수 있는 직업이 될 거 같아요.

실제로도 선진국 같은데 보면 건축가들의 삶이 전문직도 의사나 이런 분들의 삶하고 의식 수준이나 생활 수준이 비슷하다고 하거든요. 우리나라는 그게 차이가 크게 나잖아요. 공부 열심히 하면 다 의대 가라고 하지 건축과 가라고는 안 하잖아요. 그런데 건축 시장 자체가 사실 굉장히 넓어요. 일도 재밌고요. 그러고 일을 하다 보면 인생에서 끝판왕이 되신 분들을 만나게 되는 것도 재밌는 점인 것 같아요.

어느 정도 성공하신 분들이 집을 사고, 인테리어를 쓰게 되니까요.