MZ세대 부린이들을 위한 부동산 필수 상식 (2부) 분양? 오피스텔? 청약통장?

돈립만세 진행자 샤이니 _ 이하 Q)

김학렬 소장님 _ 이하 호칭 생략)

Q) 자, 그러면 오피스텔, 재건축, 리모델링, 3기 신도시 분양, 이 네 가지 옵션 중에서 최고의 선택이라고 한다면, 지금 현시점에서?

김학렬) 돈도 상관없이? 재건축이죠. 비교도 안 돼요. 무조건 재건축이 짱.

Q) 소장님 그런데 분양도 괜찮다고 생각해 볼 수 있잖아요?

김학렬) 확정이 안 돼 있는 것들은 하지 말라고 말씀드려요. 이게 언제 본 분양을 할지도 모르겠고, 언제 입주할지도 모르겠어요. 그래서 제 생각에는 지금 3기 신도시 사전청약을 하고 있는데 본 청약을 빠르면 2년 정도 후에, 그 이후가 될 수도 있고…

김학렬) 본 청약을 한 다음에 최소한 35개월 정도, 3년도 걸려야 하는데, 그러면 지금 아무리 빨리 잡아도 지금이 이제 2022년도니까 2년 후에 본 청약 하게 되면 2024년이고, 3년 뒤면 2027년도에 첫 입주를 한다는 얘기인데, 1기 신도시도 재건축을 해야 하거든요. 3기 신도시 분양이랑 1기 신도시 재건축이랑 1:1, 둘 중의 하나 선택하라고 한다면 당연히 1기 신도시 재건축을 해야죠. 여기는 입지가 좋거든요. 지금 1기 신도시가 인기가 없는 이유는 아파트가 헌 거라서 그렇거든요? 이게 새 아파트만 되면 1기 신도시는 천하무적이 돼요. 분당이랑 평균 싸우면 판교가 이겨요. 그런데 1기 신도시 분당을 다 재건축한다? 분당이 이겨요.

김학렬) 왜 그러냐면 기반 시설이 다 있어. 교육하는 환경이 다 있고, 학원도 다 있고, 일자리도 여기 많고요.

Q) 인프라가 다 있는 데, 그렇게 봐야 하는구나. 그런데 사실 주택, 아파트 같은 걸 규제를 많이 하다 보니까 최근에 한 2, 3년 사이에 오피스텔도 진짜 많이 올랐잖아요, 소장님. 오피스텔은 지금 사는 게 맞나…?

김학렬) 제가 20여 년 동안 부동산 리서치를 해왔고 연구를 해왔는데, 21년도 시장 같은 시장은 없었어요. ‘이런 입지가 올라?’라고 하는 입지까지 다 올랐고, ‘이런 상품이 올라?’ 다 오른 거예요. 수요 대비 공급이 많아, 그런데도 올라. 평당 400짜리 아파트가 있는 시장들이 있어요.

Q) 서울에요?

김학렬) 서울은 없지, 경기도권에…

김학렬) 그런데 작년에 평당 다 800이 된 거예요. 100% 오른 거잖아요. 이건 분명히 거품이 낀 거예요. 그중의 하나가 또 오피스텔인데, 심지어 지난 20년 동안 오르지 않던 오피스텔인데 갑자기 2배, 3배가 올랐어요, 최근에. 이유는 딱 하나예요. 아파트의 반값도 안 돼, 대출도 나온대, 심지어 70%까지 나온대요. 그럼 거의 계약금에다가 조금만 더 보태면 로비가 있는 주거용 오피스텔을 살 수 있는 거예요. 이거는 한시적인 현상이지, 절대적인 지속적으로 가능한 현상들이 아니거든요. 오피스텔은 철저하게 월세를 받기 위한 상품인지 다른 상품이 아니었어요.

Q) 수익형 부동산이지 차익형이 아니다.

김학렬) 그렇죠. 그래서 월세 수익률이 안 나온다고 하면 사면 안 돼요, 투자 목적이라고 하면. 올라가는 거 따라 사시는 분들은 100% 아마 꼭지를 잡을 가능성이 높아요. 그래서 그런 분들은 그냥 월세 수익만 보고 들어가면 안전한데, 문제는 시세가 많이 올랐기 때문에 월세 수익률이 나올 리가 없어요. 아마 은행 금리보다 낮을 거예요, 수익률이. 더군다나 요즘 금리가 올라가잖아요. 일반 주거용 아파트 사시는 분들은 금리 올라가도 솔직히 외식 한번 안 하고, 한번 자가용 탈 거 한 번 전철 타고 이러면 돼. 그런데 수익형 부동산을 대출받아서 금리랑 계산해서 수익률 딱 맞춰놨는데 금리가 올라가잖아요? 그러면 이거는 갖고 있을 이유가 없어요.

김학렬) 세금도 내야 하고, 금리도 더 올려야 하고… 이거는 거의 파는 게 맞아요. ‘나는 정말 실거주만 목적이야’ 그러시면 될 것 같고요. 오피스텔도 시세가 올라갈 게 뻔히 보이는 오피스텔이 있어요. 더 이상 주택을 공급할 수 없는 입지인데, 다 구축들인데, 그건 주거용 오피스텔인데 새것이야. 이건 100% 올라요. 그런데 아마 그런 오피스텔은 이미 비싸게 분양할 거기 때문에 시세가 많이 올라가지는 않을 텐데, 그래도 올라가요.

Q) 그러면 우리 MZ세대 직장 근처에 내 집 하나 있으면 좋겠다는 그런 로망 다 있잖아요, 솔직히 말해서. 다세대라도 하나를 살까, 아니면 전월세에 살면서 더 돈을 모을까? 어떤 걸 추천하세요, 소장님?

김학렬) 사람들이 아파트를 좋아하는 이유는 아파트는 그냥 명쾌해요. 이게 지금 비싼지 싼지도 명확하고, 시세가 딱 나오니까 실거래가로. 향후에 올라갈 아파트인지도 공부 조금만 하면 다 알 수 있어요. 그런데 다세대 빌라는 공부를 10년 하신 분들도 어려워해요.

김학렬) 붙어 있어도 이 빌라는 올라가는데, 이거는 안 올라.

Q) 붙어 있는데도?

김학렬) 심지어 이게 더 새것인데, 더 싸. 주택의 미래 가치에 대해서 분석할 수 없고, 판단할 수 없으면 들어가지 마세요. 무조건 거주해야 합니다, 직장 근처니까. 월세로 들어가세요. 전세도 아깝다. 남들이 모르는 주택이 싼 거 없어요, 그거는. 대한민국에 없어요. 저평가가 아니라 그냥 싼 거예요.

Q) 그냥 쌀만 하니까 싼 거야.

김학렬) 더 싸질 수 있어, 심지어는. 그건 사면 안 되는 거잖아요.

Q) 그러면 사회 초년생들 청약통장 일단은 무조건 만들어 놓는단 말이죠, 하라고는 하니까. 그런데 청약 당첨은 진짜 아시다시피 로또 수준이란 말이에요. 모으고 있는 거 이거 맞는 걸까요? 어떻게 생각하세요, 청약에 대해서?

김학렬) 청약통장은 만드시는 게 맞고, 만 17세가 되면 무조건 만드셔야 하고요. 당첨이 된다고 하는 것들은 내가 정말 무주택으로 20년 이상 뒀을 때, 그때 노려보시는 것들이고요. 일단 갖고 있으면 관심이 있잖아요? 공부를 하게 돼요. 하다 보면 아, 내 가점으로 안 되는구나. 이걸 아시게 될 거예요.

김학렬) 그런데 낮은 가점으로 되는 데가 있어요.

Q) 비수도권?

김학렬) 서울도 가끔 있고, 지방도 있고. 이게 결국은 그 지역 입지 가치나 상품 가치가 낮은데 비싸게 분양해, 이런 것들은 가점 낮아도 되거든요. 그런데 내가 목표로 하는 데들은 가점이 낮으면 안 될 거야, 이거 아는 게 굉장히 공부가 되거든요. 가끔가다가 시장이 정말 안 좋은 경우에는 낮은 가점, 16점 이런 걸로 될 때가 있어요.

Q) 맞아, 그냥 시장 경기가 전체적으로 좀 꺾였을 때.

김학렬) 그때는 일단 통장이 있어야지 되는 거거든요.

Q) 공부의 측면이 오히려 더 강할 수가 있다.

Q) 그러면 소장님, 청약 통장이 있어, 지금 막 20년 가까이 된 게 있어요. 그런데 그사이에 내가 이미 집을 샀어. 그런데도 갖고 있어야 하나요?

김학렬) 굳이 뭐 그 돈 필요 없다고 하시면 갖고 있는 게 낫죠. 왜냐하면 청약 제도라고 하는 게 박근혜 정부 때에는 집이 있어도 쓸 수 있었어요. 그러니까 정책이 어떻게 될지 몰라요. 그거 청약 통장에 돈 많이 넣으실 필요 없어요. 한 천만 원… 나이가 많으신데 천만 원 정도 그냥 통장에, 이자도 나오는데 묻어두시면 되는 거죠.

Q) 그렇구나, 어떻게 될지 모른다? 오케이. 와, 명쾌하다.

Q) 그럼 소장님, 우리 MZ세대 시청자분들께 마지막으로 꼭 하시고 싶은 말씀 있다면?

김학렬) 저희 막내 연구원이 있다고 말씀드렸잖아요. 그 친구한테 맨날 밥 먹으면서 얘기를 해요. 내 전 재산하고 곱하기 2를 해서 너하고 바꾸고 싶다고. 아, 그때가 좋았구나. 그때가 기회가 많다는 것들을 아마 1년만 지나도, 1년 전에 있었다는 것을 아시게 될 것 같아요. 여러분의 가장 큰 장점은 시간이고 나이예요. 뭐든지 할 수 있어요, 뭐든지 진짜. 돈 번 거 다 날려도 돼요. 저도 32살까지 다 날렸었어요. 두 번 말아먹고 와이프한테 이혼당할 뻔도 하고… 그런데도 이렇게 좀 잘살고 있잖아요. 왜냐하면 그때니까 가능한 것 같아요.

김학렬) 그러니까 실패하는 거 주저하지 마시고 다 해보세요. 부동산만 하라는 것이 아니라 주식 공부도 열심히 해보시고, 최근에 뜨고 있는 NFT나 코인 공부도 해보세요. 말도 안 되는 무리한 대출, 사채 끌지 말고요. 여러분이 모은 걸로 투자하시는 것들은 마음껏 다 해보세요. 그리고 아마 여러분들한테 맞는 것들이 있을 것 같거든요. 그거 조금 더 집중적으로 공부해 보시면 좋을 것 같고요. 그렇게 해보시고 실패해 보시면 시행착오라는 게 생기거든요. 저는 그게 정말 값진 보물이라고 생각합니다, 시행착오라는 것들이. 그리고 20대분들이 30대 되셨을 때는 분명히 세상이 달리 보이실 것 같아요. 그렇게 좀 추천드리고 싶습니다.

Q) 너무 찐 말씀이셨다…