돈립만세 진행자 샤이니 _ 이하 Q)
김학렬 소장님 _ 이하 호칭 생략)
Q) 그러면 최근에 진짜 금리, 진짜 가파르게 오르고 있는데 앞으로 진짜 주택시장 어떻게 될까요? 너무 대책 없는 질문이기는 한데…
김학렬) 이건 명확한 정답이 있어요.
Q) 있어요?
김학렬) 있는데, 금리가 오른다고 하는 것은 대한민국 경기가 좋은 거야. 세상에 돈이 많기 때문에, 세상에 유동성을 회수하기 위해서 금리를 올리는 거잖아요. 금리를 올리면 당연히 집을 사시는 분들 같은 경우는 부담이 돼요. 그럼에도 불구하고 집을 사셔야 하는 분들은 아끼면서 대출 이자 낼 것들을 준비하신다고 하면 오히려 이렇게 남들이 위축되잖아요, 그러면 수요가 줄어. 그러면 당연히 집값이 좀 흔들릴 수도 있잖아요, 그때 들어가야죠.
Q) 기회네, 기회. 급매 나오는 거 막…
김학렬) 오히려 이럴 때 급매 나온다고 하죠, 정답입니다.
Q) 아, 급매를 이때 잡으면 되겠네. 소장님 옛날에 5년 전쯤인가, 갭 투자로 몇백 채를 샀다가 금리가 오르고 이러면서 역전세 현상이 일어나서 보증금을 못 돌려줘서… 이런 뉴스가 났던 기억이 나요. ‘금리에 따라서 이렇게 갭 투자하는 것은 영향을 많이 받고 위험할 수도 있구나’라는 생각을 해보게 되거든요? 일단 우리 부린이들을 위해서 갭 투자가 뭔지 좀 알려주시고, 금리와 어떤 관련이 있는지도 알려주시겠어요?
김학렬) 갭 투자는 말 그대로 갭이잖아요, 갭. 간극이라고 하는데, 매매가가 있고 전세가가 있잖아요. 전세가랑 매매가의 차이를 갭이라고 하는데, 그만큼 돈을 주고 산다는 의미예요.
김학렬) 예를 들어서 아파트가 3억인데 매매가가, 전세가 2억이야. 그러면 1억만 있으면 이 아파트 살 수 있죠?
Q) 그렇죠, 전세 끼고.
김학렬) 전세 레버리지 투자라고 하시는 게 좋을 것 같고… 그리고 이게 금리랑 어떤 관계가 있느냐? 금리가 높아지면 갭 투자를 더 많이 하게 돼요. 사람들이 오해하고 있는 거죠.
Q) 이해가 안 돼요.
김학렬) 금리가 낮으면 대출을 받아서 대출 투자를 하는데, 금리가 높기 때문에 저 대출을 받지 않고 전세 레버리지 투자를 하는 거예요. 그러니까 이게 지금 LTV가 40%밖에 안 나와요. 그런데 지금 전셋값이 60%면 60% 끼고 사는 거잖아요.
김학렬) 더군다나 지금 DSR이라고 해서 DSR까지 적용하게 되면 40%도 안 나오는 경우가 많아요. 그러면 전세를 끼고 사는 게 맞잖아요. 집값이 올라갈 것 같아, 집을 사둬야겠어, 당장 들어가서 살 수는 없지만 저 집을 사두고 싶어. 그러면 전세를 끼고 사는 거잖아요.
Q) 그러면 소장님, 올해 22년이란 말이에요. 주택 공급이 좀 많은 해인가요, 어때요?
김학렬) 일단은 전국적으로 지역마다 조금씩은 다를 텐데, 많은 분들이 보통 서울을 기준으로 봐요. 서울 같은 경우는 최근 10년 동안 언제가 입주 물량이 제일 많았냐면 2020년도.
Q) 재작년?
김학렬) 그때가 5만 세대가 입주했어요. 작년 2021년도에는 3만 세대가 입주를 하고 올해 2022년도는 2만 세대가 입주합니다. 그러면 일단 분위기가 느껴지시죠? 5만, 3만, 2만, 내년도 2만. 뚝뚝뚝 떨어지는 거 보이시죠? 좀 부족해요.
Q) 그러면 잠깐 이 말을 듣는 즉시, 저는 ‘집값이 더 오르겠구나’라는 생각이 들었거든요.
김학렬) 그거는 개인적으로 생각해보시기 바랍니다. 왜냐하면 제가 오른다, 내린다고 하면 또 막 댓글들이 달려서, ‘너 때문에 집값이 어쩌고…’ 이렇게 달리기 때문에 팩트만 전달해 드리겠습니다.
Q) 그러면 이제 윤석열 정권에서는 과연 부동산 정책이 어떻게 될지 한번 얘기해 주시자면?
김학렬) 이걸 제가 얘기는 할 수 있는데 그렇게 될지, 안 될지는 잘 몰라요.
Q) 맞네, 맞네.
김학렬) 왜냐하면 지금 정치하시는 분들은 이게 여당, 야당이 없고, 진보, 보수가 없어요. 그때 시장에 따라 달라질 것 같아요.
김학렬) 지금까지 역대 정부 중에서 가장 강력한 규제 정책을 편 게 문재인 대통령이 아니에요. 노태우 대통령 때였어요, 너무 놀랍게도. 그분이 진짜 말도 안 되는 규제를 했어요. 토지공개념 하면서 막 진짜 진짜 공산주의 사상에 나올 만한… 근데 군사 정부였잖아요, 군사 정부였는데도 그런 강력한 규제를 했거든요. 그리고 제일 완화 정책을 폈던 분은 김대중 대통령이었을 때였어요, 오히려. 지금 주택 가격이 많이 올라갔기 때문에 문재인 정부에서 규제 정책을 폈기 때문에 집값이 많이 올라갔다고 판단을 했고, 윤석열 정부에서는 그래서 규제를 좀 완화하면서 공급을 많이 하겠다는 정책들이 나왔어요.
김학렬) 그러니까 딱 두 골자입니다. 공급을 많이 하겠다, 또 하나는 세금 대출을 좀 완화하겠다. 이게 아마 MZ세대분들한테 와닿지 않으실 텐데요. 이거 하나만 보시면 좋을 것 같아요. 공급을 진짜 많이 하는지, 교통망을 좋게 해 주는지, 그렇게 되는 지역들만 관심 가지시면 될 것 같아요. 나머지는 모르셔도 돼. 왜냐하면 여러분들 지금 투자, 투기하실 때가 아니니까.
Q) 일단 내 집 마련부터, 일단은.
김학렬) 어디에 내 집을 좀 마련해야 하는지, 그것만 보시면 좋겠어요.
Q) 네, 맞아. 그게 가장 와닿는다.
Q) 그러면 MZ세대분들이랑 동년배 아파트들이 많아요. 분당, 일산, 이런 아파트 이전에 김재경 소장님, 투미 부동산에… ‘1기 신도시 주목해 보라’는 얘기를 하시고 가셨어요. 학렬 소장님은 어떻게 생각하시는지?
김학렬) 그 김재경 소장님의 말씀은 지금 서울 같은 경우 너무 비싸요. MZ세대들이 봤을 때는 접근할 수가 없는 가격대로 간 거예요. 그러니까 기회의 요인들을 조금 저렴한, 하지만 미래 가치가 높은 1기 신도시에서 보는 거죠. 이건 30년 차가 됐기 때문에 재건축이나 리모델링을 할 타이밍이 됐거든요. 지금은 저렴하지만, 재건축이나 리모델링을 하게 되면 상품 가치가 올라가서 몇 년 후에는 가격이 올라갈 이런 가능성, 기회들이 보인 거죠.
Q) 그러면 우리 사실 MZ세대분들 리모델링이랑 재건축이랑도 분명히 구별 못할 거예요. 봐봐, 저렇게 얘기하잖아. 그냥 내부 인테리어 얘기하셨죠? 구별 좀 해주세요, 소장님.
김학렬) 리모델링의 핵심은 기존의 낡은 주택들을 인테리어 바꾼다고 보시면 되는데, 바꿀 때 겉에 보이는 것뿐만 아니라 안에 있는 배선, 배관도 바꾸고 지하 주차장을 만드는, 그 정도라고 보시면 될 것 같아요.
Q) 세대수는 늘어날 수 있나요?
김학렬) 15%까지 증가시킬 수 있어요, 용적 15% 내에서 세대수를 늘리는 리모델링 단지도 있고, 그냥 평수만 늘릴 수도 있고… 그거는 조합원들이 선택해야 해요.
Q) 돈을 그대로 가는데 평수를 늘릴 수가 있어요?
김학렬) 앞뒤로만 늘죠. 그런데 재건축은 간단해요. 그냥 싹 다 부숴, 땅을 다 파, 다시 짓는 거예요. 내가 원하는 걸 다 넣을 수 있죠. 꼭대기에다가 스카이라운지도 만들고, 수영장 만들고, 그래서 상품성이 되게 좋죠. 그런데 문제는 재건축은 30년이 넘어야 시작할 수 있는 것들이고, 리모델링은 15년 차만 되더라도 될 수 있어요.
Q) 추진할 수 있어요?
김학렬) 그렇죠. 그러니까 재건축을 하는 가장 큰 이유 중의 하나가 건물이 오래되니까 이게 좀 부실할 거라고 생각을 하는 거예요.
김학렬) 그래서 안전 진단이라는 걸 해요, 이 건물이 얼마나 단단한지. A부터 E등급까지 나오는데 A는 단단한 거예요, 거의 새것이랑 똑같아.
Q) 그러면 안 나오겠네요, 허가가?
김학렬) 네, 이거는 재건축 안 돼. 리모델링은 되죠, 리모델링은 단단해야 하니까, 골자 그대로 쓰는 거니까.
Q) 맞네, 그렇게 정리가 되네요.
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