경기도 30평대 새 아파트 전세가 ‘2억 이하’ 기회 or 위기? 문제는 ‘이것’

대표적인 2기 신도시 중 한 곳이 인천에 있는 검단 신도시죠. 그런데 검단 신도시가 사실 뒤늦게 집값이 엄청 많이 올랐다가 최근 들어서 여기도 집값이 심상치가 않거든요.

불과 4월에 나왔던 게 “‘분양 만개’ 인천 검단 신도시 역대급 청약통장 몰렸다” 당시 힐스테이트 검단 웰카운티가 검단 역대 최고 경쟁률을 기록했습니다. 그때 나왔던 기사들이 “로또 됐다… 미분양 넘쳐나던 눈물의 검단 신도시의 반전” 2기 신도시 분양가 4억 하던 게 8억 됐다는 기사들이 나왔어요.

상대적으로 신도시 중에서 싼 데가 검단이었죠. 그런데 4~5억 하던 게 갑자기 7~8억으로 뛰었죠.

그러다가 최근에 난 기사는 “롤러코스터 탄 검단 신도시… 아파트 분양권 8억에서 4억으로 뚝” 진짜 급전직하죠. 물론 과장된 측면도 있죠. 어쨌든 이게 검단 신도시나 인천 서구, 김포 여기가 사실은 상당 기간 저평가돼 있다가 서울 집값 오르고, 인천 집값 오르고, 경기도 집값 오르고 뒤늦게 가격이 올라갔죠. 올라갔다가 다시 역시 ‘산이 높으면 골도 깊은 모양’이에요.

그러면서 지금 유튜버들이 난리입니다. “재난급 입주 폭탄 12,000세대”, “34평 전셋값이 1억 원대…” 전용 84제곱미터, 34평이 8억 원에서 4억 원대로 떨어졌다는 대표적인 곳이 ‘신안인스빌 어반퍼스트’입니다. 이게 지금 최근에 입주하고 있거든요.

그런데 이게 분양권 거래는 정확하게 얘기하면 12월 18일부터 전매 제한이 풀려요. 그전에 계약이 되겠죠. 그런데 분양가가 어쨌든 비로열층 기준, 4억 대까지 떨어졌어요. 이게 1층인 것 같아요. 분양가에 사실상 근접하는 거예요.

그러니까 최근에 이제 검단 신도시의 ‘우미린 클래스원’이 분양됐어요. 4억 6,730만 원, 9월 초에 분양이 됐어요. 입지 차이가 난다고 하더라도 이것보다 싼 거예요. 여기 지금 경쟁률이 어떻게 되냐 하면 18:1, 기타 지역은 55:1이에요. 상당히 인기를 끌었던 곳이죠. 이게 1순위 공급일이 9월 6일이었어요. 물론 입지적 차이가 난다는 걸 감안하면 4억 원대 중반에서 살 수 있으면 괜찮은 것 아니냐는 건데요. 그래서 보면 4억 3,000만 원, 이게 1~2층, 저층인 것 같아요.

그다음 전셋값이 2억 원. 17층이면 굉장히 좋은 층 아닙니까? 장기 거주 가능한 에어컨 전면동이다. 이 중에서는 좀 위치가 안 좋으면 새 아파트의 전세가 1억 7,000~1억 9,000만 원도 가능하다는 거예요. 사실은 뭐 한 3~4달 전만 해도 상상도 할 수 없는 일이었죠.

현지 업체에서 물어봤더니 반응이 어떠냐 하면 특히 ‘신안인스빌’ 같은 게 미분양이 나서 투자자들이 많이 샀는데, 지금 이제 입주 잔금을 내지 않습니까? 그러고 보니까 전셋값이 너무 떨어진 거죠. 그다음 대출도 잘 안되다 보니까 그런 결과가 나왔다는 거죠. 미분양이 크게 나니까 아마 투자가들이 많이 들어갔던 것 같아요.

그런데 거기만 그런 게 아니에요. 주변에 검단 ‘파라곤 보타닉스’는 대장주로 불리는 ‘호반 써밋’ 근처에 있거든요. 그게 지금 한 5억 8,000만 원 정도 해요. 하지만 8억 원 하는 것에 비하면 좀 그렇죠. 그다음에 아까 말씀하신 대장주인 ‘호반 써밋’은 8억 9,000만 원이에요. 거의 더블 수준으로 가격 차이가 많이 나요. 그다음에 검단 신도시 2차 ‘디에트르더힐’은 매매가 5억 4,000만 원.

그런데 호반 써밋은 뭐냐면 입주한 지가 벌써 1년이 넘었어요. 그래서 집주인들이 대부분 상당 부분 거주 중이라 더 이상 급매를 내놓을 이유가 없다는 거예요. 나머지 입주하는 데는 급매할 수밖에 없는 상황에 있는 사람들이 꽤 있다는 거예요.

아까 얘기했지만 검단 ‘파라곤 보타닉스’ 같은 경우 매매가 6억 정도죠. 여기도 입주가 아직 안 끝났어요. 거기다 가장 큰 문제는 뭐냐면 ‘입주 폭탄’이죠. 검단 신도시의 신축 아파트 전세가가 1억 원대, 물론 1억은 아니고, 1억 7,000만 원~1억 9,000만 원 정도 나와요.

지난 6월에 입주를 시작한 검단 ‘파라곤 센트럴파크’ 같은 경우는 전용 85제곱미터가 2억 5,000만 원 하다가 5,000만 원 정도 떨어졌고… 이렇게 쭉쭉 떨어진 거예요. 왜냐하면 입주가 한꺼번에 몰려서 그런 거예요.

검단의 작년 입주 물량이 6,000가구였는데, 올해가 두 배인 12,000가구예요. 여기가 서울 한복판이라면 주변에서 올 거 아니에요. 근데 여기는 검단 신도시를 가려면 주변에서 수요가 그렇게 많지는 않아요. 입주하는 초기 단지라 편의시설도 아직 많지 않다 보니까 사실은 전세나 매매가 구조적으로 훅 떨어질 수밖에 없는 구조라는 거죠.

그다음에 보면 지금 검단지구의 입주가 올해 쭉 몰려있어요. 그러니까 이게 외부에서 계속 유지가 되어야 하는데, 서울이나 인천도 이제 전셋값, 매매가가 떨어지기 시작했잖아요 그러니까 여기에 더 큰 타격을 받는 거예요. 수요 공백 현상이 발생하는 것 같아요.

그다음에 왕릉 아파트 원래 6월에 입주해야 했던 게 지금 연말에 입주가 시작되고 있죠. ‘입주 폭탄’의 또 다른 원인이 되겠죠. 왕릉 아파트 입주 예정 가구만 하더라도 합치면 거의 4,000가구가 돼요. 그러니까 사실은 이게 전세나 매매나 30평대 새 아파트를 4억에 살 수 있다? 물론 조금 입지가 좋으면 5억이지만, 그게 많지는 않아요.

그리고 여기는 검단의 특징이 서울로 접근성이 좋거든요. 더 문제는 뭐냐면 검단 신도시가 인천 서구에 있지 않습니까? 서구에도 입주가 많아요. 그러니까 검단을 뺀 나머지 지역. 합치니까 18,556가구예요. 그러니까 이 중에서 12,000가구가 검단이고, ‘루원지웰시티 푸르지오’도 700세대, ‘포레나루원시티’도 다 같은 생활권이에요.

그러니까 검단인데, 바로 옆에 김포 한강 신도시가 있고, 그다음에 검단 옆에 인천 계양과 부천 대장이 지금 개발 중이에요. 사실 뭐냐면 계양의 17,000가구와 대장의 20,000가구가 떨어져 있지만, 합치면 37,000가구가 붙어 있어요.

인천이고, 부천이다 보니까, 이름만 경기도이니까 이제 떨어져 있지만, 사실은 하나의 생활권이에요. 그러니까 이게 지금 합치면 거의 10만 가구가 넘습니다. 그러니까 한강신도시까지 합치면 14만 세대 가까이 되는 거죠. 이게 약점인지, 강점인지 판단하기 어려워요.

그리고 검단 신도시가 1~3단계로 개발되는데, 지금 합치면 75,000가구죠. 아직도 입주할 데가 부지기수예요. 이제 1단계 입주하고 있는 거예요. 2단계는 첫 분양 시작됐고요. ‘금강펜테리움’이 있었고, 어떻게 보면 올해 또 검단 5차 ‘디에트르’를 대방 건설에서 또 11월에 분양하고, 금호 건설에서 11월에 하고, 동부 건설도 10월 말쯤 하겠죠.

분양도 쏟아지고, 입주도 쏟아지고… 그러니까 수요 공백이 생겨서 거의 뭐 원가 수준까지 떨어진 거예요.

그런데 검단 신도시가 지금 왜 또 문제가 되냐면 교통이 불편해요. 그래서 사실은 수요가 제한적입니다. 원래 신도시라는 게 입주 초기에는 다 장화 신고, 이렇게 지금 가 보면 한쪽은 공사하고 있고 한쪽은 입주해 있고 어수선해요.

그래서 원래 부동산에서 신도시라는 게 초기에는 가격도 안 나가요. 분당, 일산 다 그랬죠. 그러다가 어느 정도 7~8년쯤 지나면 편의시설이 완비되고, 초등학교 학교도 어느 정도 형성되면 그때 가격이 오르죠. 그래서 여기도 아까 말씀드렸다시피 지하철은 없어요. 옆에 김포 골드라인을 이용해야 해요.

그런데 지금 2024년 개통 예정된 인천 1호선 연장이 있긴 해요. 인천 1호선이 개통되면 인천 국제공항 철도를 통해서 인천뿐만 아니라 서울도 출퇴근이 가능해지는 거죠.

그다음에 2호선 연장선도 계획되고 있어요.

이게 당장에 예정된 거고, 지금으로써는 인천 1호선만 들어와도 좀 다를 거예요. 그래서 아까 ‘호반 써밋’ 같은 데는 가격이 역세권 중심으로 가격이 좀 차이가 나더라고요.

그다음에 여기에 또 관심을 끄는 게, 예전에 ‘김부선’이 ‘김팔선’으로 바뀌죠. 김포 통진에서 검단, 계양 거쳐서 부천 종합운동장으로 이어지는 ‘김부선’, 이걸 만든다고 계획은 발표했는데, 이게 착공 일자나 완공 일자가 아직 정해진 건 아니에요.

그랬더니 윤석열 대통령께서 ‘김팔선’을 하겠다고 했죠. 팔당까지 이어지는 GTX-D 노선을 만들겠다고 했어요. 그러면 D 노선 통해서 강남으로 이어지는 거예요. 근데 이건 아직 확정이 안 됐어요. 그러니까 어쨌든 장기적으로 보면, 물론 이게 한 10년 후, 빠르면 7~8년 조금 먼 얘기인 것 같지만, 또 금방 와요.

“GTX-B노선은 ‘민투심’ 통과”를 보면 아까 D 노선은 2030년 이후에 된다고 봐야 할 거 같고요. 그다음에 또 하나, 훨씬 더 파괴력이 있는 게 서울 5호선을 김포, 검단까지 연장하는 방안이에요. 사실 주민들은 저걸 굉장히 많이 원하고 있죠.

그런데 이게 김팔선이 들어서면 일부 겹쳐요. 그러니까 빨리 결정해서 하나로 힘을 모아야 해요. 5선이 들어오면 거의 ‘서울 생활권’이죠. 지금 김포가 사실은 김포 골드라인이 지옥철로 유명하잖아요. 5선이 들어오면 9호선도 연결될 수 있으니까 아주 황금 라인이 될 수 있죠.

여기 보면 아시겠지만 ‘호반 써밋’, ‘우미린’, ‘푸르지오 더베뉴’… 여기가 이렇게 보면 ‘예미지’만 해도 가격이 좀 떨어져요. 또 ‘보타닉’만 해도 가격이 떨어져요. 입지적으로 보면 엄청난 차이가 나는 건 또 아니에요. 아마 지하철이 들어오면 가깝다고는 하지만, 살다 보면 반드시 도보 1분 거리 지하철이 그렇게 흔한 건 아니니까요.

그런데 문제는 한강 신도시하고 비교해 보면, 한강 신도시 30평대는 한 6억 원 하다가 지금 5억 원대로 떨어졌고, 한강 힐스테이트도 5억 원 하다가 4억 원대로 떨어졌어요. 그런데 이건 구축이에요. 검단은 신축이고요. 좀 차이가 날 거예요. 벌써 입주한 지 한 10년쯤 된 아파트들이니까 비교는 해 볼 수 있지만, 여기에 너무 맞출 필요는 없습니다.

그다음 마곡은 16억까지 갔었어요. 일산도 36평에 한 8억 가니까… 검단이랑 별 차이 안 납니다. 물론 구축에 30년 된 아파트도 있지만요. 물론 거기 새 아파트도 있는데, 여기는 재건축 호재가 있으니까 더 비싸죠.

그다음 2026년에 검단 신도시에 박물관, 도서관 등 개관한다는 거예요. 지금 가 보시면 한쪽에서는 아파트 입주해서 학교도 있는데, 또 상당 부분 공사한다고 복잡합니다. 이런 데서 어떻게 사나 생각하실 분도 있을 거예요. 그런데 신도시는 다 그런 과정을 거쳐서 살기 좋은 도시로 바뀌는 거예요. 그리고 기본적으로 신도시란 뭐냐면 편의시설을 잘 갖추고 있는 거예요. 그리고 주변에 신도시들이 많이 들어오기 때문에 대중교통을 가만히 놔둘 수가 없어요.

그러니까 사실은 ‘김부선’, ‘김팔선’ 논쟁이 벌어진 것도 결국은 유권자들이 많으니까 선거 때마다 여기에 뭘 해 주겠다고 하는 거예요. 뭐 아까 잠깐 보셨지만, 총 17만 가구입니다. 17만이면 3만 가구만 더해도 20만 가구입니다. 20만 표면 대선이 왔다 갔다 해요. 그러니까 지난 대선에서도 두 분이 다 여기 뭔가 해 주겠다고 한 거예요.

그러니까 여기서 어쨌든 교통망 개선과 신규 입주, 이게 합쳐서 시너지 효과를 낼 거냐, 말 거냐는 부분이 제일 중요하고, 두 번째는 일자리 창출이 가능하냐는 거예요. 일산, 김포의 가장 큰 문제점이 뭐였습니까? 자족 기능이 없다는 건데, 지금 인천 계양과 부천 대장을 개발하면서 자족 기능을 상당 부분 집어넣고, SK 등 대기업 유치도 기획하고 있어요.

그다음에 마곡지구에 영향권이 있으니까 이런 부분에 대해서 사실은 신도시의 운명이라는 게… 입지적으로 아주 나쁜 위치는 아니에요. 사실은 서울에도 붙어있고 가까워요. 인천과 서울을 다 이용할 수 있는데, 문제는 뭐냐면 자족 기능이 너무 약하고, 현재는 교통이 약하다는 거죠.

근데 주변까지 합치면 한 20만 원 가구 되지 않겠습니까? 그러면 경기도지사, 대권 후보들이 계속 이걸로 표심을 끌려고 할 테니까 어떻게 안 할 수가 없는 상황이 돼버리는 거예요.

그런데 참 문제는 뭐냐면 인천 검단신도시가 속한 인천의 입주 물량이 어쨌든 2023년 전체적으로 어마어마하다. 특히, 인천 서구가 많다. 그런데 이번에 주거정책심의위원회에서 지방 규제 전면 해제할 때 안성, 평택, 파주, 동두천, 양주는 풀었는데, 김포, 의정부, 오산은 제외했어요.

김포가 신도시 개발 지역이기 때문에 정부 입장에서도 풀어주면 확 뛸 수 있기 때문에 조심스러운 거죠. 왜냐하면 신도시만 하더라도 이게 75,000가구에, 서울 옆에 붙어 있기 때문에 상당히 계획적으로 개발되고, 편의 시설도 많아요. 그래서 지금 경기도에서 5억 전후로 신도시의 새 아파트는 쉽지 않아요.

그런 측면에서 관심을 갖고 실수요자라면 지금 사라는 게 아니고, 목표 액수를 정하고 한번 쭉 스캔해보세요. 지금 당장 새 아파트에 싸게 들어가고 싶다면 ‘검단’, 전셋값 2억 원대의 30평대 아파트도 가능한 데가 많아요. 30평대에 2억 원 이하는 사실 찾기 쉽지 않습니다.

엄청난 대박 찬스는 아니더라도, 적어도 뭐 어쨌든 이게 입주가 이루어지고 편의시설과 교통시설이 어느 정도 이루어진다면 나쁘지 않아요. 결국은 장기로 보고 좀 저렴하게 들어가는 거죠.