저는 작년에 건물을 샀어요. 그리고 올해 신축해서 멋진 건물이 완성됐고요. 제가 건물을 사서 신축을 한 이곳은 지방 상권인데, 이런 멋들어진 건물 자체가 없어요.
그렇다 보니까 많은 사람의 관심을 받고, 또 예비 임차인들의 문의가 들어오고 있어요. 건물 자체에 관심 있는 사업가분들도 종종 있는데, 이 부분은 나중에 무언가 결과물이 나오면 그때 다시 제가 콘텐츠로 말씀해 드릴게요.
자영업자가 건물주가 될 수 있는 방법에는 단계가 존재해요. 저만 해도 얼마 전까지는 이런 단계를 몰랐었는데, 아시다시피 강호동 대표를 만나면서 깨우쳤고, 그대로 실행에 옮겼어요. 1년 정도의 시간이 걸렸지만, 인생에 있어서 꼭 필요한 기간이었다고 저는 자부해요.
제가 지금부터 말씀드릴 5단계를 거친다면 누구나 건물주가 될 수 있다고 저는 생각해요. 뜬구름 잡는 이야기가 아니라 진심이니까 한번 처음부터 끝까지 자세하게 들어봐 주셨으면 좋겠어요.
우선 1단계는 건물주가 왜 되어야 하는지, 그 당위성부터 우리가 찾아야 해요. 어떻게 보면 이게 핵심이라고도 할 수 있어요. 당위성을 찾지 못하면 건물을 사기 위한 열정이 샘솟지 않거든요.
가장 주된 이유라고 생각할 수 있는 임대료 상승, 그러니까 건물주들의 갑질은 제가 볼 때는 그냥 1순위는 아니고 2순위예요. 물론 이 부분 때문에 내 건물에서 장사를 해야겠다는 생각을 하시는 분들이 많을 수밖에 없어요. 여러 가지 사건, 사고들이 이미 많았으니까요.
다만, 이건 하나의 이유일 뿐이고, 아주 작은 이유일 뿐이고 가장 중요하게 생각해야 할 부분은 ‘재주 부리는 곰’ 이론이에요. 곰은 온갖 재주를 부리면서 많은 사람을 끌어모으지만, 결국 꿀 한 통에 모든 걸 다 갖다 바치는 역할을 해요.
실제 장사를 5년, 10년 이상 지속하다 보면 내가 있던 건물 가격은 올라가는데, 나는 장사로 모아놓은 돈도 없고 여전히 물가 압박에 인건비, 임대료 상승에 고통받고 있죠. 이게 가장 마음이 아픈 부분이에요. 건물주가 되어야 하는 그 당위성을 찾기에 가장 쉬운 이유가 되죠.
이렇게 당위성, 건물주가 되어야 하는 당위성은 아주 확실해졌죠. 건물주의 임대료 상승이나 사사건건 간섭하는 갑질 그리고 사업 소득과 자산 소득을 동시에 가져감으로써 ‘재주 부리는 곰’이 되지 않기 위해서 건물주가 되어야 한다는 것만 해도 사실 어느 정도는 약간 열정이 샘솟지 않으세요?
문제는 아무나 건물주가 되냐는 것인데요. 여기서 두 번째 단계를 이야기할 필요가 있어요. 많은 사람이 이 두 번째 단계에서 보통 포기를 하고 말거든요.
두 번째 단계는 바로 마인드셋과 정체성 변경이에요. 건물주가 되고 싶다는 욕구를 1단계에서 불러왔지만, 2단계인 ‘아무나 건물주 되나?’, ‘내가 무슨 건물주야…’라는 마인드와 정체성은 건물주가 되지 말라고 방해하는 일종의 스스로의 최면이에요.
자본이 부족해도 건물주가 될 수 있는 방법이 있어요. 이 부분은 나중에 5단계나 6단계에서 나오는 이야기이지만, 벌써부터 정체성 자체를 ‘나는 건물을 살 수 있는 충분한 돈이 없어…’라고 한정 지어 버린다면 아무것도 하지 못하겠죠.
정체성이라는 건 스스로에게 최면을 계속해서 거는 거예요. 물론 불가능한 부분에 있어서는 정체성 변경을 잘하지 못해요. 예를 들면 저는 남자인데, 나는 여자라고 아무리 정체성 변경을 해도 바뀌기는 쉽지 않죠.
하지만 가능성이 1%라도 있는 부분에 있어서는 정체성 변경을 할 수 있어요. 우리가 흔히 이야기하는 ‘끌어당김의 법칙’이나 ‘하루 100번 쓰기’ 이론 역시도 정체성을 아주 자연스럽게 변화시키면서 하게 만드는 힘을 작용시키는 방법이에요. 즉, ‘내가 무슨 건물을 사?’가 아니라 ‘나는 마음만 먹으면 얼마든지 이런 건물을 살 수 있어!’라는 마인드가 중요한 거죠.
노원구 상계동에서 ‘감동식당’을 운영하는 서윤호 대표는 5,000만 원으로 시작한 장사로 불과 몇 년 만에 50억 건물주가 되었어요. 제 콘텐츠에서도 몇 번 이야기하거나 실제로 나오신 적도 있는데, 그분은 30대 후반에 50억 건물주가 된다고 목표를 써놓았다고 했었어요. 그게 이제 현실로 이루어진 거죠.
물론 1단계인 당위성을 찾았었고, 2단계인 마인드셋 및 정체성 변경을 통해서 목표를 명확히 하고 스스로를 건물주로 재탄생시켰으니까 가능한 부분이에요. 자금이 부족했지만, 여러 가지 방법을 통해서 건물을 매입하게 되었고, 이제 노후화된 건물을 부수고 신축할 계획을 가지고 있어요. 1층에는 본인의 브랜드인 ‘감동식당’ 직영 2호점을 낼 거고요.
이제 3단계를 말씀드릴 차례인데, 3단계는 자본금이에요. 아마 많은 분이 이 부분에서 ‘역시나 쓸데없는 거였어…’라면서 포기하실 수 있는데, 아니에요. 끝까지 들어보세요. 세상에는 생각보다 다양한 방법으로 건물주가 될 수 있는 기회들이 존재해요.
가장 쉬운 예로 아까 보여드렸던 제 건물은 단돈 8,000만 원으로 매입했고 신축까지 끝낼 수 있었어요.
어떻게 가능했냐고요? 바로 공투, 공동 투자를 진행했거든요. 저와 강호동 대표 그리고 돈깨비님까지 3명이 공동으로 투자한 거죠. 이런 공동 투자 사례는 주변에 참 많아요.
동업하지 말라는 얘기들이 좀 많잖아요. 그런데 건물 매입과 신축은 오히려 공동 투자가 조금 더 유리할 수 있어요. 이유는 자금 부족을 해결할 수 있기도 하고, 나아가서 매입과 신축에 필요한 여러 가지 어떤 실무적인 부분들에 있어서 PM, 즉 프로젝트 매니저를 해 줄 수 있는 사람이 함께한다면 더할 나위 없이 진행이 수월해지기 때문이에요.
돈깨비님은 공기업 출신이면서 자영업자셨던 아내를 도와서 장사하다가 사업으로 키우고 사옥을 마련하면서 건물로 부를 창출했어요. 재주 부리는 곰이었다가 지금은 사업가가 된 거죠. PM 역할을 여러 번 하면서 실무적인 노하우들도 많이 터득했고요.
3단계인 이 자본금은 공동 투자뿐만 아니라 여러 가지 대출 방법 그리고 고금리에도 최대한 저금리로 융통을 할 수 있는 기회들이 있기 때문에 충분히 3단계까지는 스텝을 밟을 수 있어요. 단지 ‘고금리라서 안 돼…’, ‘건물주는 몇십억씩, 몇백억 씩 있어야 하는 거야…’라는 마인드만 안 가지셨으면 좋겠어요.
건물을 매입하기 전에 우리가 은행에 감정 평가를 하는 단계가 있어요. 그러니까 관심 있는 건물을 감정해 줄 수 있는지, 얼마나 대출이 나오는지 은행에 물어보는 거예요. 보통 이런 단계가 있는 줄 모르시는 분들이 많죠. 돈이 드는 것도 아니고, 대출을 위해서는 당연히 해야 하는 순서예요.
재미있는 건 이걸 이제 ‘탁상 감정’이라고 하는데, 건물 가액의 80%, 심지어는 90%까지 대출이 나와요. 즉, 자본금이 생각보다 많이 들어가지 않는다는 이야기인 거죠.
제가 앞서 말씀드렸던 강호동 대표는 전라도 광주 송정에서 1억 3,000만 원으로 10억짜리 건물을 매입해서 18억에 매도했어요. 물론 대출이 있었고, 이 대출금의 이자를 어차피 임차인으로 장사하면 월세를 내야 했는데, 그 월세로 이자를 낸 거죠.
따지고 보면 지방에서도 월세 200만 원, 250만 원, 300만 원 심지어는 500만 원까지 내시는 분이 많아요. 만약 월 500만 원을 월세로 낸다고 치면 이걸 은행에 이자로 갖다 주기만 한다면 은행에서는 10억을 쉽게 빌려줄 거예요. 그만큼 자금 융통성이 커지는 거죠.
세계적인 베스트셀러인 <레버리지>의 저자 ‘롭 무어’는 자기 자본을 들이지 않고 부동산을 계속 매입해서 큰 부자가 됐어요. 제가 말씀드리고자 하는 게 대한민국 부동산 불패, 무조건 건물을 사면 돈 벌 수 있다는 이야기가 아니에요.
자영업자라면 내가 건물의 공실을 채울 수 있는 능력이 있다면 당위성을 찾고 마인드셋, 정체성 변화를 통해서 굳게 마음을 먹고 자본금을 융통할 수 있는 방법을 찾아서 건물주가 되어야 한다는 거예요.
이제 이제 4단계, 5단계가 남았는데, 4단계는 구체적인 방법론이에요. 그러니까 정체성도 변경했고, 자본금도 대출이 된다고 하니까 월세 대신에 은행에다 이자를 주고… ‘그럼 이제 뭐부터 해야 하지?’라는 생각이 지금부터 든다는 거죠. 정말 구체적으로는 내가 어떤 사업을 하고 있는지가 중요하겠죠.
식당을 한다거나, 미용실을 한다거나, 혹은 PT숍일 수도 있고, 헬스장일 수도 있고, 병원이 될 수도 있어요. 아니면 옷 가게, 한의원, 네일숍 등등 종류가 굉장히 많죠.
이 부분에 대해서 우리 동네 아니면 다른 동네에서라도 어느 조건의 건물을 매입할 수 있는지 찾아야겠죠.
거기다가 자금 계획을 한 번쯤은 세워봐야 하는데, 이를테면 지금 당장은 건물을 사지 못하니까 1년은 더 자본금, 시드머니를 불린다는 생각으로 저축 계획을 세우고, 담보는 가능한지, 어떤 건물이 얼마에 거래가 되고 있는지 시세 파악을 먼저 해야 시야가 트여요.
질문 하나 드려 볼게요. 당장 내가 장사하고 있는 사업을 하고 있는 이 공간을 우리 건물주님은 얼마를 주고 매입해서 월세를 놓고 있을까를 알아보는 것도 도움이 되겠죠. 여러분은 이 부분에 대해서 알고 계신가요?
‘밸류맵’이나 ‘디스코’ 등등 건물의 실제 거래 금액을 알 수 있는 어플들을 사용하는 건 이제 기본이에요. 그것만 있어도 우리 건물주님이 내가 지금 장사하고 있는 이곳을 얼마에 언제 사서 대략적인 수익률 몇 %에 월세를 놓고 있는지 우리는 알 수 있어요.
그 외에도, 이런 어플들 외에도 정말 방법은 다양하고 도구는 진짜 많아요. 심지어는 우리 매장의 매출을 대략적으로 추산할 수 있는 그런 사이트 어플리케이션도 있고, 알고자 한다면 진짜 많은 것들을 온라인을 통해 우리는 다 파악을 할 수 있어요.
4단계에서 이야기할 게 꽤나 많은데, 사실 이것도 순서가 있거든요. 아까 말씀드렸던 어떤 식으로 건물의 가액을 알아보고 급매물을 찾는 방법이라든지 또는 부동산에 들어가서 내가 과연 뭐라고 해야지 건물에 대한 정보를 받을 수 있고, 일명 호구 취급을 당하지 않는지 등등 그리고 제일 중요한 건 결국은 매입 전략인데요. 이미 콘텐츠가 꽤나 길어졌기 때문에 마무리해야 할 것 같기는 해요.
그다음은 5단계인데, 5단계에서는 대출이나 실제 사례를 보면서 배워야 하는 부분들이에요. 사실 이 부분들도 이야기만 해서는 많이 와닿지 않는 부분들이 있기 때문에 실제 사례 분석이 꽤나 중요하기도 하거든요.
어디서 돈이 생겨서 매입했고, 어떤 대출을 받았으며, 어떻게 부수고, 어떤 식으로 건축 디자인과 시공이 이루어졌는지 등을 알면 아마 잘 이해가 되실 거예요.
콘텐츠가 너무 길어져서 조금 급하게 마무리하는데, 대략적이지만 자영업자가 건물주가 될 수 있는 5단계 스텝에 대해서 좀 알아봤어요. 저는 그렇게 생각해요. ‘마인드가 가장 중요한 게 아닐까?’ 하고요.
주변에 만약 본인의 건물에서 사업하고 있는 분들이 있다면 한번 친하게 지내보세요. 왜 건물을 샀고, 어떻게 샀으며, 또 신축했다면 어떤 식으로 했는지… 밥 한 끼에 술 한잔 사 주시면서 한번 물어보세요. 여러분한테 꽤나 큰 도움이 될 거예요. 만약 주변에 내 건물에서 사업하고 있는 분들이 없다면 그런 분들의 모임에 한번 일부러라도 참여해 보세요. 그래야 진짜 마인드도 변화하고, 정체성을 확립할 수 있거든요.
재주 부리는 곰은 스스로 재주를 부리고 있다고 생각하지 못해요. 그래서 늘 세계관을 확장시키고 우리가 시야를 넓혀야 하는 거예요.
여러분, 2023년도 벌써 3개월이나 지났어요. 그간 계획했던 것들이 잘 이루어졌는지 모르겠어요. 저는 ‘건물주’ 목표를 이루고 나서 ‘신축을 통해서 멋진 건물을 완성한다’까지는 체크리스트에 ‘V’ 표시했어요. 이루어낸 거죠. 이제 다음은 두 번째 건물을 사기 위한 그런 작업에 들어갈 예정입니다.
그럼 모두 내 건물에서 사업과 장사를 할 수 있는 그런 마인드셋 장착하시고 또 뵙겠습니다.
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