“이러다 다 죽어” 공포에 휩싸인 세계 주택시장, 한국은 다를까?

땅집고 유하룡 에디터님 _ 이하 유)

차학봉 기자님 _ 이하 차)

유) 자, 지금 이제 미국이 최근 이제 연준에서 아주 충격적인 금리 인상을 좀 단행을 했습니다. 소위 빅스텝도 아닌 자이언트 스텝이다. 그래서 지금 전 세계 지금 금융 시장이 거의 충격파를 받고 있고, 뿐만 아니라 연준 의장이 미국에 웬만하면 ‘집을 사지 마라’ 이런 얘기까지 할 정도로 주택 시장이 지금 상당한 충격파에 휩싸이고 있죠.

차) 생각보다 금리 인상의 후폭풍이 굉장히 심합니다. 일단 한번 캐나다, 저희 한번 소개해 드리지 않았습니까? 그런데 지금 최근에 나온 통계로 2월 이후 거래 가격이 13% 하락한 것으로 나왔습니다.

차) ‘계속되는 집값 하락, 현명한 대처 방법은? 부동산 하락장, 심각한 토론토 인플레이션’, ‘추락하는 토론토’ 그때 저희가 소개해 드릴 때만 해도 반신반의했어요. 특히 캐나다는 주택 거품 1위 국가, 미국보다 43% 집값이 높은 나라예요. 캐나다도 공급 부족 때문에 집값이 결코 떨어지지 않는다. 그런 걸로 유명한 나라였는데 계속 떨어지고 있습니다. 그다음에 또 하나 뉴질랜드, 세계 주택 거품 2인 국가, 최근에 나온 기사입니다. 5월 통계가 나왔는데 오클랜드시티가 전년 대비 13% 하락했어요. 뉴질랜드가 전달 대비 4% 하락했습니다.

차) 그러니까 뉴질랜드 언론에서 뭐라고 보도를 하느냐? 최근의 집값 통계들은 또 다른 피바다를 보여주는 거다. Bloodbath, 피바다, 대학살 이렇게 번역이 되더라고… 그러니까 지금 주택 시장에서 무서운 표현들이 벌어지고 있어요. 그러면 뭐냐? 작년까지만 해도 FOMO ‘집 안 사면 손해 본 것 같아.’ 그런데 FOOT 증후군 뭐냐면 ‘지금 집 사면 너무 비싸게 사는 것 같아.’ 이런 증후군들이 퍼지고 있습니다. 그다음에 호주도 어떤 보도들이 나오고 있냐면 ’40년 만에 가장 크게 집값이 하락할 것 같다.’ 이런 보도들이 나오고 있어요.

차) 주요 국가들이 집값 조정받고 있는데, 금리 올라도 공급 부족으로 집값 상승 중인 미국, 미국에서 자이언트 스텝, 0.75% 올렸지 않습니까? 최근 통계까지는 뭐냐면 케이스-실러 지수 20대도 계속 오르고 있어요. 그런데 세계 경제 대통령, 파월이 ‘집 사지 마라’ 이런 얘기를 했어요. 김현미 장관도 이런 얘기 했지만, 미국의 정치인? 대통령? 더군다나…

유) 아무도 얘기 안 하지, 이런 말을 할 수가 없죠, 미국에서는.

차) 왜냐하면 집값이라는 게 결정되는 게 메커니즘이 복잡하잖아요. 그러면 이 양반이 한 얘기가 뭐냐면 ‘Homebuyers’ need a bit of a reset,’ 리셋이 필요하다. 이걸 우리 식으로 번역하면 집 사지 말라는 거예요. 이 양반이 무슨 얘기를 했느냐, ‘완성주택 공급, 즉 매물로 나온 완성주택 재고량이 믿을 수 없을 정도로 적다. 역사적으로 낮다. 그래서 금리가 오르고 있지만, 그래도 주택 가격은 계속 오를 수도 있다. 참 복잡한 상황이다. 만약 당신이 주택 구입자이거나 집을 사려는 젊은이라면 약간의 재설정이 필요하다, ‘좀 기다려라.’

차) 어떤 재설정, 이게 뭐냐면 지금 금리가 치솟고 있으니까 ‘금리가 내려올 동안 기다려라,’ ‘주택 공급이 늘어날 동안 기다려라.’ 왜 이런 얘기가 나왔을까요? ‘자이언트 스텝’ 하지 않았습니까? 문제는 뭐냐면 미국은 대개 80% 이상이 30년 고정 금리, 그런데 올 초만 하더라도 3% 전후였어요. 지금 6%까지 올랐어요. 무려 6개월 사이에 금리가 2배 올랐어요. 그것도 3%, 6%. 그러면 지금 집을 살 수 있겠느냐? 부르는 게 값이다. 금리 인상에도 치솟는 미국 부동산 가격, 그 근거가 뭐냐면 하면 임대주택 공실률이 0.8%, 60년 만의 최저치예요. 원자재 가격 상승하고 있어요. 공급 부족, 임대료 상승 때문에 집값은 더 오른다는 건데…

차) 그런데 지금 보면 치솟고 있는 것처럼 보이지만 미 모기지 신청이 22년 만에 최소.

유) 수요가 지금 꺾였다는 거죠.

차) 모기지 금리가 오르면서 올 초에 비해서 6개월 만에 이자 부담이 50%가 늘어났어요. 그러면 금리가 올랐다는 건 뭐냐면 집값이 바로 급상승한 거랑 똑같아요. 그러니까 집을 살 수 있는 사람이 줄어드는 거예요. 그래서 금리를 급상승시킴으로 해서 수백만 명이 주택시장에서 축출됐다. 집을 사려 해도, 그러니까 모기지를 받을 수가 없어요.

유) 철저하게, 소위 얘기하는 DSR 이런 거 따지죠.

차) 그러니까 금리가 올라가지고 상환 부담이 늘어나니까 대출을 못 해주는 거예요.

차) 지금 보면 30만 불을 빌리면 이자가 1,686불이었는데, 42% 이자가 늘어난 거예요. 그러면 집값이 사실 어떻게 보면 가만히 6개월 만에 42% 집값이 오른 거랑 똑같은 효과라는 거예요.

유) 금리가 고정이 돼 있다면 그런 상황인 거죠.

차) 그러면서 미국도 낙관론 있었지 않습니까? 우리 아는 골드만삭스, ‘올해 16% 오를 거다.’ 이랬는데 지금 좀 달라지는 것 같아요. 2008년 금융 위기 데자뷔다. 리먼 사태 재연되는 것 아니냐? 이런 얘기까지 나오고 있어요. 지금 미국에 근본적으로 금리를 올리는 이유는 소비자 물가가 8%까지 치솟아요. 이거 놔두면 큰일 납니다.

차) 연준도 사실은 좀 더 조기에 금리를 올렸어야 하는데, 연준의 존재 이유도 물가 조절 아닙니까? 그다음에 우크라이나 전쟁, 미·중 갈등, 여러 가지가 있는데 문제는 뭐냐면 이 소비자 물가, 즉 고인플레이션이 내년까지 이어질 수 있다는 전문가들 전망이 많아요. 미국 경제 연착률 확률이 10%다, 경착륙 확률이 80%다. 이런 거까지 나와요. 그래서 기준 금리를…

유) 더 올려야 한다.

차) 자이언트 스텝 가지고 안 된다, ‘빅 자이언트 스텝’ 1%까지 올리자. 이런 얘기까지 나오고 있어요.

차) 그런데 모건 스탠리가 미국 1년 내 경기 후퇴 확률을 5%에서 27%로 상향 조정하고, 그다음에 올 말에는 보통 3% 얘기를 했었는데 기준 금리가 4%까지, 그 이상 오를 수도 있다. 이거는 경제 위기에 준하는 비상사태가 된 거예요. 그러면서 지금 전 세계적으로 떠드는 게 뭐냐면 세계 증시 하락했지 않습니까? EU도 이제 금리 울리고 있고… 그러다 보니까 EU 긴축에 남유럽이 휘청거리고 있어요. 2012년 재정 위기 또 오는 거 아니냐?

유) 남유럽은 참 위험합니다, 또.

차) 국가 부채 비율이 2012년보다 더 올라갔어요.

차) 이러면서 세계적으로 금리가 오르면 국가 부채의 위기가 올 수 있다는 거예요. 스리랑카는 국가 부도가 났어요, 벌써. 25년 전 금융 위기 재현되나? 도미노 디폴트 덮치나? 자이언트 스텝이라는 게 무시무시한 거예요. 남아시아, 스리랑카의 국가 부도가… 인도가 스리랑카랑 거래가 많더라고요. 스리랑카에 대외 채무도 많고, 그래서 인도 경제도 불안할 수 있다. 신흥국 위기가 태풍의 눈으로 떠올랐다. 한국은 어떻게 될 거냐? 보시면 한은도 지금 비상이 걸렸어요.

차) 빅스텝 하면서 한국의 기준 금리와 미국의 기준 금리가 같아졌어요. 여기다가 만일 미국의 금리가 우리보다 앞서버리면 한국에서 돈 더 빠져나가요. 그러다 보니까 지금 한국의 기준금리도 속도보다 더 빠르게 우리도 지금 0.25% 올렸지 않습니까? 우리도 빅스텝 혹은 자이언트스텝 해야 한다, 이렇게 되면 우리도 금리가 후다닥 올라버릴 수 있는 거예요. 지금 대출 금리 7% 되면 아파트 빚 갚는데 월 소득 70% 나간다, 지금 나오지 않습니까? 집값이 가만히 있어도 금리가 오른다는 건 뭐냐면 집값이 확 오른다는 거예요. 아까 미국에서 3%가 6% 되니까 40% 오른 거랑 똑같아요. 그러면 지금 10억짜리 집이 14억이 되는 거예요.

차) 그러면 그걸 더 살 사람이 있겠느냐는 거예요. 그러니까 조정이 불가피하다는 얘기가 나오는 거예요. 그럼 우리 흔히들 한국은 금리 올라도 집값이 오른다, 한국은 공급이 부족하니까. 지금 캐나다, 뉴질랜드, 호주 보니까 거기도 전통적으로 건축 규제가 너무 셌어요. 이민도 많고 그래가지고 거기도 공급 부족론 때문에 집값이 계속 오른다고 봤고, 실제로 계속 올랐어요. 그런데 금리 후폭풍에 거기다 특히 말씀드렸지만, 단기 변동 금리가 많아요. 미국은 장기 고정금리가 많아서 좀 버티고 있는데… 그런데 이건 주택시장만의 영향인데 문제는 뭐냐면 경제위기로 전이될 가능성이 굉장히 높아요. 여기서 집값이 문제가 아니에요. 주식 폭락하고, 이렇게 되면 우리도 수출이 확 줄어들고, 다시 큰 환란이 일어날 수도 있는 상황이 된 거예요.

차) 최근에 보면 부동산 114에서 서울 아파트 2년 만에 하락 대세, 하락 시작일까… 그런데 물론 지금 상황마다 눈치 보게 하면서 일부 가격이 떨어지고 있지만, 아직 캐나다나 뉴질랜드와 같은 패닉 상태는 아닌 것 같아요. 왜 그러면 한국은 아직도 집값이 오른다고 주장하는 사람이 많느냐? 올 상반기 집값 하락세에도 20년 초과 아파트는 불패. 20년 초과 아파트 뭡니까? 재건축 아파트들.

유) 준공 20년을 말씀드리는 거죠?

차) 최근에 정부에서 발표했어요. 보유세 2020년 수준으로, 다주택자 종부세도 완화했어요. 그다음에 서울시하고 대통령은 재건축 활성화 방안, 이러다 보니까 약간 우리가 지금 착시현상이 벌어지는 것 같아요.

차) 주변 환경들은 굉장히 집값을 떨어뜨릴 요인들, 경제적 변수들이 너무 커지는데 주택 시장 내에 호재들이 생기면서 계속 오를 수도 있을 것 같다, 이런 생각이 드는 거예요. 우리 물가도 5% 선이 뚫렸어요. 그러면 우리도 계속 금리를, 아까 말씀하신 미국 금리 역전이 있을 수 없는 거고 계속 올릴 수밖에 없는 거예요. 최근에 언론들도 쓰기 시작했어요. 오일 쇼크, IMF, 금융 위기 동시에 덮친 셈이다. 지금 우리가 사실은 우크라이나 전쟁이 터졌을 때 단기간에 끝날 줄 알았어요.

유) 한두 달 뭐 이렇게?

차) 하다가 끝날 줄 알았더니, 지금 그게 장기화되면서 유가는 120불까지 올라가고…

차) 이뿐만 아니라 지금 러시아와 우크라이나에서 오는 곡물 가격이 세계 1, 2위 곡물 수출국이…

유) 밀 같은 경우는…

차) 그러면서 초인플레이션이 장기화될 가능성이 굉장히 높아지는 것 같아요. 미·중 간의 갈등, 이런 부분에서 글로벌 서플라이 체인이 또 무너지고… 그래서 사실은 생각보다 굉장히 어려운 상황이 됐어요. 우리는 지금 소비자물가 5%선이라 하지만, OECD 소비자물가 상승률이 9% 대예요. 전례 없는 다중 위기, OECD 물가 상승률은 34년 최고치예요. 그렇게 되면 세계은행 총재가 80년 만에 최악의 침체 올 수도 있다.

차) 그런데 이런 상황에 우리가 잘될 거야, 우리 주택 시장은 외국과 달라, 이런 식의 어떤 뇌피셜을 해도 되나요?

유) 이건 뭐 있을 수가 없죠, 사실 상식적으로는.

차) 지금 이게 한두 달 전하고 상황이 달라졌어요. 한두 달 전에 우크라이나 전쟁? 한두 달 만에 끝날 거야, 물가? 미국 금리 0.75%? 자이언트 스텝? 생각도 못 했어요. 그때만 해도 0.25% 정도 쭉쭉 간다는 정도로 봤지 않습니까? 지난번에 저희 중국 부동산 얘기했죠. 전광우, 성장률 꺾인 중국 경제 경착륙 가능성이 있다. 이게 이 양반은 세계 경제위기보다 더 힘든 게 중국 경제 경착륙이다.

차) 지금 무디스, 중국 부동산 기업, 신용 등급 줄줄이 하향시키고 있어요. 중국도 위험하단 거니까, 지금 우리가 잘 되면 아무 일 없이 넘어갈 수도 있겠지만, 우리가 지금 아무 일 없이 넘어갈 거라는 기대만 가지고 부동산 시장을 대하는 건 아닌 것 같아요. 주가 폭락, 가상화폐, 전방위적으로 폭락하고 있어요. 채권도 지금 난리가 났고 주식시장도 난리가 났어요. 그런데 부동산 시장이 상대적으로 뭔가 이렇게 좀 침착한 느낌인데 그게 상대적이라는 거지, 앞으로도 그럴 거냐? 보기 참 힘들 것 같아요. 지금도 보면 S의 공포, 스태그플레이션. 이번에도 집값 끌어내릴까…

차) 왜냐하면 70년대, 80년대 오일쇼크 왔을 때 자산 가격들이 굉장히 많이, 주택 가격도 많이 하향 안정화됐어요. 그럼에도 불구하고 지금 전문가들도 아니다, 지금은 그때랑 달라, 그래서 초양극화 장세가 유지될 것이라는 얘기도 해요. 그런데 왜 그렇게 되냐면 지금 초고가 주택들 있지 않습니까? 좀 올라요. 그러다 보니까 사람들 착각을 해요, 지금. 한남 더힐, 나인원 한남, 그다음에 압구정동 아파트 이런 데서 최근 거래되면 100억, 110억 이렇게…

유) 오히려 신고가가 지금 계속 나오고 있으니까…

차) 그러니까 자꾸만 착각을 하는데, 지금은 어쨌든 점점 경제위기 가능성, 현실화된 그걸로 놓고 봐야 할 것 같아요.

차) 그다음에 금리인상, 본인 각자가 금리인상에 자기가 견딜 수 있는 스트레스 테스트해야 해요. 주식에서 최근에 많이 떨어지는 이유가 반대 매매, 신용으로 주식 샀다가… 주택에서 반대 매매 나오지 말라는 보장 없어요. 여기서 위기를 기회로 활용할 수 있는, 본인들의 대비책을 세워야 할 것 같아요.

유) 사실 제가 얘기를 좀 들어보니 내년 정도부터는 경매 시장의 소위 얘기하는 이런 부실 채권에 따른 부동산들이 많이 쏟아져 나올 가능성이 있다, 이런 말씀을 하시는 분들도 있더라고요.

차) 그다음에 한국은 주택 공급이 부족하니까… 그런데 지금은 상황이 확 바뀌었어요.

차) 이게 역시 여러 이유가 있지만, 코로나 때 돈을 너무 많이 푼 것, 그다음에 우크라이나 사태, 미·중 갈등에 의한 서플라이 체인의 붕괴. 그래서 지금을 그렇게 보시는 분들도 있더라고요. 제3차 오일쇼크다. 엄청난 지금 사실 위기가 찾아온 거예요. 그런데 부동산 시장은 괜찮을 거야, 한국 부동산 시장은 공급이 부족하고 한국 사람들은 주택을 좋아하니까 괜찮을 거야, 이러다가 뉴질랜드 피바다 ‘Bloodbath’, 대학살… 우리 조심해야 한다는 건데, 여기서 저희가 반드시 그런 게 아니라 지금은 어떻게 보면 우리 자산 시장 환경이 180도 바뀌고 있는 상황이에요. 지금 폭풍이, 태풍이 다가오고 있는데 저쪽에 보니까 남쪽을 보니까 하늘이 맑아, 맑은 하늘이 계속될 거야, 이럴 수는 없는 것 같아요.