최근 강남에 비 씨의 건물이 1400억 원대의 매물로 나온다는 기사들이 쏟아졌는데요. 무려 500억 원의 시세차익을 예상한 매물이었습니다. 자세히 살펴보겠습니다.
비와 김태희 부부는 지난해 6월 920억 원의 강남역 부근 빌딩을 매입해서 화제가 된 바가 있습니다. 그런데 이 빌딩이 매입 1년 만에 다시 매물로 나오면서 많은 사람들이 매각 추진 배경에 대해서 궁금해 하고 있는데요. 투자 성패 여부와 또 매각 가능성에 대해서 의견이 엇갈리고 있습니다.
920억 원에 산 건물을 1,400억 원에 내놓은 것으로 알려졌는데요. 거래가 이뤄진다면 비와 김태희 부부는 1년 만에 500억 원 가량의 시세 차익을 남기게 됩니다.
1,400억 원에 팔리면 대지면적 기준으로 평 당 9억 5천 만 원 정도가 되는데요. 대지면적 기준 상업용 부동산 거래액으로는 역대 최고가가 되겠지만요.
이 가격으로 건물이 매각될 가능성에 대해서는 회의적인 반응들이 많습니다.
빌딩 매입 과정과 현재까지의 상황을 한번 짚어보겠습니다. 비와 김태희 부부가 강남역 인근에 삼영빌딩을 매수할 때 대출받은 금액은 정확히는 확인이 안 됩니다. 다만 등기부등본상 채권 최고액이 540억 원입니다.
통상 대출 120% 수준으로 채권 최고액이 설정되는 점을 고려하면 대출받은 금액은 약 450억 원으로 추산됩니다. 대출 금액이 거의 일반인들은 꿈을 꿀 수도 없는 금액이죠. 매입가 920억원 중 절반 가량을 대출했고, 나머지는 보유한 자금으로 건물을 매입한 건데요. 매입 평당 가격은 6억 2천만 원입니다.
지분은 비가 10분의 6을 나머지는 부인 김태희 씨가 있는 유한회사가 갖고 있습니다. 서초동 삼영빌딩을 직접 찾아가 봤습니다. 유동인구가 많은 강남대로에 있고 강남역에서는 도보 2분 거리에 있는 빌딩입니다. 대지 평수는 146평, 연면적이 881평입니다.
건물에는 신발을 파는 대형 멀티샵이 1층과 2층에 크게 입점해 있고, 성형외과, 피부과, 한의원 등이 있는데요. 보시면 3층을 제외하고 상점과 의료기관 등이 대부분 입점해 있는 모습입니다.
현재 이 빌딩의 월 임대료 수익은 2억 1900만 원 수준이라고 하는데요. 만실 기준으로 임차 보증금 총액은 40억 원입니다.
연 수익률을 계산하면 2% 중반대가 나옵니다. 상업료 부동산 업계에서는 건물 가격에 비해서 임대수익률은 높지 않지만 또 시세 상승 폭이 높은 전형적인 차익형 부동산 매물로 보고 있습니다. 강남대로변에 국내 최고 상권이라 관심을 끌 것으로 예상이 되는데 1천억 원을 훨씬 상회하는 금액의 매수자가 있을지 의문입니다.
그러면 비 씨의 매각 배경이 궁금해지는데요. 이 빌딩을 소유하면서 순손실이 늘어났을 것이라는 추측이 나오고 있습니다. 한 네티즌은 SNS에 금리별 캡레이트 적용 매매가 환산이 이 사진과 같다며 글을 올리기도 했는데요. 아무래도 시중금리가 급등한 여파로 보여집니다.
비 씨가 2021년 하반기 매수 당시 기준금리는 역대 최저 수준이었던 0.5%였는데요. 지금 기준금리는 3%대로 크게 올랐습니다.
최근 주택담보, 전세, 신용대출 등 종류에 상관없이 시중은행의 가계대출 최고 금리가 모두 7%대를 넘어섰던 걸 고려하면 부동산 담보대출 금리에 대한 부담이 컸던 것으로 보입니다.
해당 매물에 과거 거래 내용을 살펴보면 2011년에 620억원에 거래가 됐는데 2021년에 비씨가 920억원에 샀으니까 10년 간 매매가 변동폭은 약 50%가 상승했다고 할 수 있겠네요.
그런데 비 씨는 1년 만에 가격을 50% 더 올려서 팔겠다는 건데요. 그렇다면 1년 만에 평 당 6억 2천만 원에 매수한 빌딩을 평 당 9억 5천만 원에 내놓은 매물의 시세는 적당하다고 평가할 수 있을까요?
최근 강남대로변에서 거래된 주변 건물의 시세와 비교해 보면요.
두나무가 최근 리츠 투자로 사업을 마련한 것으로 알려진 이 건물의 토지 평 단가는 약 7억 9천 만 원에 거래가 됐고요. 비 씨가 보유한 건물 인근의 근생 빌딩은 2019년 기준으로 토지 평당 가격으로는 6억 9천 만 원에 거래가 됐는데요.
주변 시세와 비교하면 확실히 비싸게 매물을 내놓은 게 아닐까 하고 추측해 볼 수 있습니다.
비 씨는 렉스에셋을 매각주관사로 선정하고 매각을 추진했지만 논란이 되자 건물 매각을 중개한 법인은 매각을 철회했다는 입장을 밝혔습니다. 매각을 철회한 구체적인 배경은 알려지지 않았는데요.
어찌됐든 금리가 가파르게 오르고 집값의 장기침체가 우려되는 상황에서 앞으로 매매가가 인상될 것인지 매각이 진행될 수 있을지에 대해서는 회의적일 수밖에 없습니다. 비 씨의 매각 철회 배경에 세금 부담도 컸을 것이라는 분석이 나오는데요. 1400억 원의 금액으로 실제 매각된다 하더라도 시세차익에 대한 양도세도 상당하기 때문인데요.
정부는 2020년 소득세법을 개정해서 보유기간 2년 미만의 건물, 주택의 단기 양도소득 중과세를 도입했습니다. 이 때문에 보유기간 1년 미만 70% 그리고 2년 미만은 60%의 세율이 적용되는데요. 시세차액이 480억 원이라고 가정을 하면 288억 원의 양도세를 더 내야 합니다.
법인 지분에 적용되는 세율을 고려하면 부과액은 좀 더 낮아질 수 있겠지만 어쨌든 어마어마한 금액입니다. 비와 김태희 부부는 그간 부동산 투자를 통해서 수백억 원의 시세차익을 거두고 있습니다. 건물 투자에 성공하면서 재테크 수완이 높은 연예인 부부로 꼽히는데요.
대표적으로 김태희 씨는 132억 원에 매입한 서울 역삼동 빌딩에 지난해 3월 203억 원에 매각해서 70억 원에 이르는 시세차익을 남긴 바 있습니다. 비 역시 2008년 168억 원에 매입을 해서 소속사 사옥으로 쓰던 청담동 건물을 지난해 6월 말 459억 원에 팔면서 300억 원에 가까운 시세 차익을 거뒀습니다.
지금까지 1400억 원의 시세로 나올 뻔한 비 씨의 강남 건물에 대해서 살펴봤습니다. 감사합니다.
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