‘빌라왕으로 불리던 그가 죽음을 선택한 이유는?’ 집값 대란이 시작됐다!

저희가 얼마 전에 원희룡 국토교통부 장관이 “집값이 지금보다 더 떨어져야 한다, 아직 여전히 효과가 높다!” 이런 얘기를 하시면서 집값 하락론을 더 부추겼다고 볼 수 있는데요. 문제는 지금 시장에 전셋값도 같이 동반 하락하면서 소위 얘기하는 ‘깡통 전세 논란’이 걱정과 우려가 높아지고 있지 않습니까?

원희룡 장관이 “집값 50%가 올랐는데, 6% 밖에 안 떨어졌다. 여전히 집값은 높다.” 라고 하세요. 6%가 어디서 나왔는지는 모르겠지만 그때 나와서 특히 PIR에 대한 말씀을 하셨어요. PIR이 서울이 한 18배 되는데 이걸 십에서 10~12배로 떨어져야 된다 하는 거죠.

그러니까 40%는 하락해야 되는 것 아니냐! 이런 말을 했다고 하는데요.

문제는 집값이 떨어지면 좋은데 지금 6% 떨어지는 데도 ‘깡통 전세’가 문제가 되고 있어요. 현재 전세가율이 최근 3개월 간 전국 아파트 전세가율이 75.2%, 그러니까 한 30% 떨어질 수 있죠. 그러면 깡통 전세가 되는데요.

문제는 ‘연립·다세대’, 전국적으로 최근 3개월 전세가율이 83.4%, 연립·다세대 중에 일부 서울도 이것보다 훨씬 높은 데가 많아요.

한국부동산원 자료에 따르면 보니까 거의 90% 되는 곳도 많아요. 전세가율이 90%니까 10%만 떨어져도 깡통이 되는 거죠. 원리금 회수를 못하는 거예요.

더군다나 아파트도 보면 갭투자가 많아요.

갭투자 뭐냐하면, 전세를 끼고 하는 투자 아닙니까? 갭 투자 중에서 LTV 70%를 넘는 게 전국적으로 63%나 된다는 거예요. 그러니까 이게 문제가 지금 집값이 떨어지는 건 좋은데 우리가 생각하지 못했던 여러 부작용을 낳을 수가 있다는 점이 큰 부작용입니다.

그중에서 ‘깡통 전세 대란’.

처음에는 금리가 떨어져도 별 문제 없다고 했지만 보시다시피 지금 금리가 유례없이 빨리 치솟고 있죠. 과거와 비교해 보면 2004년, 1987년, 2015년에는 이 정도로 금리가 오르면 별문제가 안 될 거라 예상했어요. 금리가 올라도 서서히 오를 거라고 했는데 지금은 속도가 너무 빨라요. 그러면서 시장이 얼어붙기 시작한 거죠.

그런데 금리가 오르는 게 더 문제가 되는 게 뭐냐 하면 전세값이 하반기에 오를 거라고 봤는데요. 결국은 고금리 폭탄에 전세금도 폭락하고 있는 거예요.

둘 다 문제가 되는 거예요. 그런데 진짜 문제는 전세 대출 금리가 7% 이상 넘었지 않았습니까? 연말에는 8%대로 전망이 되고요. 월세 전환율이 지금 4.5~4.8% 되잖아요. 전세보다 월세로 바꾸는 게 유리하다는 거죠.

갭투자자들은 본인이 본인 돈을 가지고 투자를 하지 않은 사람들이잖아요. 전세로 끼고 했기 때문에 문제인거죠.

그래서 지금 집값이 지금 6% 떨어졌는데 이런 기사까지 뜨고 있습니다. “무자본 갭투자의 최후, 300채 전세 사기 ‘빌라왕’ 결국은 숨진 채로 발견.”

이 양반들도 처음부터 물론 사기 의도도 있었겠지만 집값이 올라 주면 사기가 아니에요. 그래서 예전에 ‘빌라 투자, 5천 만 원 있으면 5채 살 수 있다.’ 이런 말이 있었죠.

전제조건이 “전세도 오르고, 집값도 올라주면 레버리지로 떼돈을 벌 수 있다!” 였는 데요. 이런 조건의 투자가 한때 유행했지 않습니까? 그런데 이게 거꾸로 되면 다 사기극으로 바뀌어요.

지금 6% 떨어졌는데 HUG에서 대위변제 건수가 보면 9월까지가 지금 6,400억, 작년 1년 치를 벌써 뛰어넘었어요.

그리고 빌라는 서울 전세가율이 90%를 처음 넘었어요. 지금 빌라에서 난리가 났어요. 매입은 한 2억 8000만 원인데 전세는 2억 9000만 원.

본인 돈 마이너스 1억을 가지고 빌라를 사던 그런 때가 있었다는 거예요. ‘자본금 0원’으로 3,400채 갭투자를 하셨던 분들이 마치 일부 부동산 업계에서 ‘투자의 신’으로 불려왔죠.

그런데 이 양반들도 처음부터 전세 사기를 치려고 했던 건 아니에요. 왜냐하면 전세 가격, 집값이 오른다고 전제로 한 거죠. 그런데 결국은 사기꾼이 돼 버린 거죠.

그러니까 젊은이들 중에 영끌해서 갭투자하신 분들 많아요. 젊은이들 중에 전셋값 오른다는 말만 믿고 샀는데 내려가고 있으니 눈물나죠.

‘빌라 투자의 방정식’ 이런 책도 인기 있었어요. ‘무갭투자 제로(O) 전세금으로 집을 살 수 있다’, ‘플러스 프리미엄이라고 해서 부동산 구입했는데 오히려 돈이 남는다!’ 했지만 지금은 참담하죠.

아시다시피 작년에 스타 강사들이 갭투자한다고 해서 막 몰려다녔잖아요. 그런데 문제는 빌라만 그런 게 아니라는 거죠. 지금 크게 문제가 되는 게 아파트예요.

아파트 중에 안성에 있는 ‘주은풍림’, 이른바 ‘갭투자의 성지’인 곳이죠. 2020년 초반 이때 투자 했었으면 가격이 올라서 상당 부분 이익을 봤을 거예요. 그런데 이때 2022년 때 투자를 했었으면 위험하죠. 도표를 보면 결국은 가격이 떨어질 거예요.

결국 투자자도 문제고, 안에 세입자들도 문제예요. 둘 다 피해를 볼 수 있어요.

투자자들은 본인이 돈 벌려고 하다가 손해 보는 건 어쩔 수 없지만 세입자들이 더 문제죠. 대란들이 계속 발생하면 집값을 또 폭락시키는 일이 발생하죠. 어쨌든 2009년하고 2013년의 ‘역전세 대란’ 이었던 그때와 비슷하다는 거예요.

그다음에 천안시의 ‘초원그린타운’ 이곳도 아시다시피 상투 때도 거래가 많이 됐어요. 이미 가격이 떨어지기 시작했죠. 당연히 문제가 생기겠죠.

지금 잘못 생각한 게 빌라만 문제가 아니에요. 지방의 중소형 아파트들이 무갭투자가 가능한 아파트들이 굉장히 많았어요.

그리고 드디어 강남권에서도 일종의 역전세 대란의 조짐이 보이기 시작했어요.

최근에 ‘미입주 대란’ 이야기가 계속 나오고 있죠. ‘새 아파트 10집 중에 2집 이상은 빈집 상태다.’ 이런 기사까지 나오고 있습니다. 전세가 많이 올랐을 때, 그 가격을 생각해서 전세를 받아서 잔금을 지급하고 들어가려고 했는데 전셋값이 확 떨어지니까 대출도 잘 안 되는 상황이 된 거죠.

대표적으로 반포의 ‘더샵반포리버파크’.

물론 이게 도시 생활 주택으로 분양가가 워낙 비쌌어요. 그런데 그 사람들이 샀을 때 투자용으로 많이 샀어요. 시세가 ’33평 아파트 전세 4억 원’, 전셋값 4억 원 떨어지는 주택들은 널려있어요. 파크리오가 7억 원, 도곡렉슬 고점 대비 전셋값 4억 원이죠.

이렇게 되면 전세금이 7억이면 집주인이 7억 원을 내줘야 돼요. 이렇게 순환이 안 되면 연쇄적으로 역전세 대란이 확산될 수 있고, 집값에도 영향을 줄 수 있다는 거예요.

대표적으로 ‘래미안신반포팰리스’ 같은 경우 굉장히 인기 있는 아파트였잖아요. 이게 불과 세 달 전에 전세 18억 원에 계약이 됐어요. 그런데 지금 전세 매물이 12억~13억원 이라는 거죠. 합치면 약 5억 이상 차이가 난다는 겁니다.

저렇게 고점에 된 경우는 집주인들이 굉장히 역전세난에 빠질 수 있어요. 역전세 대란이 더 확산될 수 밖에 없는 게 금리가 어쨌든 올랐기 때문에 전세보다 월세 선호 현상이 굉장히 확산되고 있어요.

그다음에 집값 하락세로 전세 보증금 반환 우려 증가될 수 있고요. 아까 얘기했듯이 “깡통 전세, 반환금 보장 못 받는다!” 이런 것들에 대한 우려가 증가하고 실제 그런 보도도 많이 나오다 보니까 월세가 낫다고 보는 거죠.

왜냐하면 세입자들이 ‘전세했다가 괜히 못 받으면 어떻게 하냐?’ 이런 생각을 하게 되는 거예요.

그래서 월세를 하는데 대부분 반전세일 거예요. 이게 대표적으로 옛날에 2012~2013년 때 나타났던 현상과 거의 비슷하죠. 그때는 금리가 좀 떨어졌지만 지금은 ‘금리 폭등기’이기 때문에 ‘내년에부터 금리가 다시 하락한다’ 이런 전망도 있기는 하지만 알 수는 없어요.

금리 한 번 오르기 시작하면 2, 3년 가니까요.

그런데 사실 오히려 우리는 ‘집값이 떨어져서 좋다?’ 이렇게 볼 수 있어요. 물론 우리 입장에서는 좋죠. 하지만 이런 부분들이 선순환이 아니라 악순환이 되면서 피해자들이 속출할 수도 있을 것 같아요. 결국 이런 부작용에 대한 경착륙이 일어나지 않도록 조정을 해야되는 게 필요하고요.