지금 부동산 시장이 어찌 됐건 여기저기서 좋지 않은 소식들이 많이 들려오고 있는데, 지금 이제 경기도의 가장 대표 도시 하면 역시 수원, 수원 중에서도 대표 지역은 영통이죠.
과거부터 그래서 영통 지역의 ‘광교 신도시’라고 하는 곳이 최고 인기 지역으로 떠오르지 않았습니까? 그런데 요즘 집값이 여기도 심상치 않은 것 같아요.
경기도 최고 화제가 “수원 광교 아파트 7억 원 하락했다” 그래서 보니까 워낙 잘 나가던 동네인데, 여기는 서울의 7억이랑 좀 달라요. 거의 ‘수원의 강남’이죠. 4년 동안 2배로 뛰었던 광교 집주인들의 ‘대혼란’, “줄줄이 하락하고 있다”, “광교 집값 속수무책이다” 이런 얘기가 나오고 있죠.
작년에 수원이 33%가 올랐어요. 그리고 사실은 8월까지는 KB 변동률로 보면 상승세였어요. 그러다가 9월부터 이제 불과 한 달 사이에 조금 약세로 들어선 거죠.
그리고 과천하고 비교하면 과천은 작년에 16% 올랐어요. 그러니까 그 상승을 주도했던 데가 광교예요. 그중에서 대표 아파트가 뭐냐면 44평형인데 이게 ‘광교 중흥 S클래스’예요. 작년 6월에 27억에 팔렸어요. 거의 뭐 서울 강남급이죠. 그러다가 최근에 20억에 팔렸어요. 그러니까 7억 하락설이 나오는 거예요. 실제 실거래가로 증명되네요.
그런데 물론 좀 다르죠. 왜냐하면 그때 27억에 팔린 물건은 로열층, 로열동이에요. 5월에 20억에 팔린 것은 비로열층이고요. 물론 층수는 좋지만, 동이 호수 조망권이 아니었다는 거예요. 그런데 여기서 주장하는 게 광교 호수 조망은 “반포대장 ‘아리팍’보다 좋다”는 건데, 옆에서 호수를 바라보는 조망권을 생각하면 그렇다는 거겠죠.
광교라는 데 호수가 있어요. 옛날에 ‘원천유원지’였죠. 근데 이 옆에 ‘광교 중흥 S클래스’ 딱 붙어 있어요. 그런데 지금도 보면 좋은 매물은 27억~30억 원에 나와 있더라고요. 그런데 어쨌든 이래도 거래가 되는 건 저가 매물이니까 그런 얘기가 나오는 것 같아요.
기자들은 너무 로열층하고 비로열층을 비교하는 거 아니냐고 얘기하지만 실제로 거래되는 걸 기준으로 하면 그게 트렌드인 거죠. 그리고 실제로 거래된 35평형도 보면 하락 추세는 맞는 것 같아요.
그다음에 그 옆에 있는 ‘호반 써밋’을 보면 매매 가격과 전세 가격이 떨어지고 있어요. ‘광교 호반베르디움’도 보면 쭉 올라서 9억 원을 넘었다가 7억 원 언저리까지 떨어졌어요. 그중에서 일부는 비정상 거래나 가족 간 거래일 수 있겠지만, 저게 다 가족 간 거래는 아니에요. 그러니까 광교가 역시 ‘산이 높으면 골도 깊다’는 거죠.
그다음에 주변에 있는 ‘영통 아이파크캐슬 1단지’를 보면 여기도 거래량이 많지 않습니까? 34평을 보면 10억이 넘었다가 지금은 8억 대 정도를 왔다 갔다 하죠. 저기는 비로열층 같은 걸 따질 수 있는 게 아니라 기본적으로 급히 올라갔다 떨어지고 있는 게 확인되는 거죠.
그런데 실제로 그러면 얼마나 떨어졌는지를 보면 9월 19일 기준인데 변동률로 보면 영통이 -1.92%, 이거는 ‘폭락’이에요. 주간 단위로 보면 엄청난 폭락이죠. 왜냐하면 다른 데 보면 성남 분당구가 -0.14%, 이것도 사실은 크다고 얘기할 수 있는데 수원이 -0.89, 폭락이죠.
그러니까 아까 말씀드렸지만, 8월까지는 플러스였어요, 분명히. 그러다 9월에 주간 단위로 -1.92%, 4주면 어떻게 되겠어요? 엄청난 폭락을 하고 있는 거예요.
서울에서는 잠실이 하락을 주도했다고 하는데, 수원에서는 광교가 이렇게 주도한 거죠. 전국구로 봐도 전세 하략률도 1위예요. 영통구가 -2.17%, 이게 월간이 아니에요, 주간 단위예요. 지금 그 심각하다는 세종, 대구를 뛰어넘고 그다음에 수원 영통만 있는 게 아니라 수월 팔달구도 빅 5에 들어가요. 작년에는 전국 상승률 1위로서 거의 1~2위로서 눈길을 끌었는데, 지금은 하락률 1위로서… 이거 롤러코스터예요.
그다음에 ‘힐스테이트 영통’ 전용 84평방미터가 5억 원대 전세 물건이 시장에 나왔다고 하는데, 이건 작년 2월에 9억 6,500만 원까지 올랐던 겁니다. 거의 전세가 반토막 났다는 거예요.
근데 일자리 많은 수원시 부동산… 실제로 일자리가 많은데, 그래서 아까 얘기했지만, 매매뿐만 아니라 “전세들도 하락, ‘역전세난’ 나온다” 그게 뭐냐면 ‘입주 폭탄’ 그러니까 좀 다르지만, 보시죠. 보면 영통만 하는 게 아니라 영통도 있고, 수원이라는 시장이 아주 엄청 큰 데가 아니니까 그 주변 지역들도 합쳐서 통계 낸 거예요.
그게 올해 1만 세대, 내년에 9,000세대… 그러니까 이게 지금 줄줄이 대기하고 있는 거예요.
입주라는 게 집값 상승기에는 사실 호재예요. 물량이 많아도 소화도 다 되죠. 그런데 집값 하락기에는 ‘입주 폭탄’이 ‘급락 폭탄’이 되는 거예요. 그러니까 사실은 송도가 있는 인천이 올해 입주 폭탄 맞은 거 아니에요. 전세도 지금 ‘역전세난’ 우려가 있는 거예요.
문제는 뭐냐면 주변, 수원하고 경쟁 지역인 성남, 화성 등에서도 지금 입주가 많으니까 위험한 거죠. 연쇄적으로 상호작용을 일으키면서 오히려 더 수원이 힘들어지는 상황이죠. 9월에 경기도가 1만 3,000가구 입주한 거예요. 그러니까 이런 상황이 된 거죠.
그리고 이제 여기도 재개발, 재건축이 또 많아요. 특히, 이제 인계동이라고 영통 옆쪽인데, ‘매탄주공 4, 5단지’ 갑자기 가격이 확 뛰었죠. 재건축하고 있어서 지금은 거래 자체가 안 되는데, 이런 것들도 이제 확 싸늘하게 식어가고 있습니다.
그러니까 우리가 수원의 영통을 조명했던 게 ‘삼성 효과’였어요. 사실은 광교 근처에 삼성 단지가 있고, 그 주변이 이제 인계동 등이 있는 거예요.
삼성이 ‘8만 전자’ 할 때, 막 투자 계획 발표하던 그때 삼성전자 직원들 한 1만 명 이상이 여기 살아요. 삼성만 있는 게 아니라 협력업체들, 중소기업 사장님들 많이 살아요. 광교 아파트는 뭐냐면 삼성전자 본사에서 자전거로 5분 거리예요.
삼성전자 국내 임직원 수만 10만 명이고, 그중 4만 명이 수원에 근무하고 있어요. 삼성전자 본사가 있고, 그다음에 밑으로 내려가면 화성에는 기흥 캠퍼스, 그다음 동탄에 화성 캠퍼스, 그다음에 밑으로 내려가면 ‘평택 캠퍼스’ 있잖아요. 그래서 여기가 작년까지 시너지 효과를 내면서 동탄, 광교가 주도했죠.
그래서 경기도를 작년에는 리딩 했는데, “극단적 버블 형성하고 있다”는 주장도 나오고 있어요. 어쨌든 문제는 장기적으로 보면 이게 문제가 해결될 텐데, 지금 적정 수요를 한 6,000가구로 봤을 때 작년 기점으로 올해~내년까지 입주가 많아요.
그러니까 이게 결국 2024~2026년이 되면 어느 정도 균형을 회복할 거라고 보는데, 결국 내년까지는 수원 집값은 회복하기 쉽지 않고 더 떨어질 수도 있다는 분석이 나오는 거예요.
그런데 아까 말씀드렸지만, 수원과 광교의 미래가 어둡다고 보는 건 아니에요. 그러니까 지금 말씀드리는 건 중장기적으로 보는 건 아니고, 향후 2~3년 정도를 보는 겁니다.
그래서 이쪽을 보시는 분은 어쨌든 내년까지는 굉장히 가격들이 떨어지면 삼성전자 수요가 많이 나는 전제로 했을 때 급매물, 재건축에 투자해도 유망할 것 같아요. 결과적으로는 아까 2~3년 내의 입주물량이 소화가 되기에는 2023~2024년 정도까지는 조금 힘들 거고, 그 이후에는 어느 정도 다시 또 경제 상황에 따라서 회복되지 않을까 생각합니다.
그리고 신도시를 만들어도 여기 수원은 신도시를 만들 수가 없으니까 추가적인 개발이 쉽지는 않죠. 아까 말씀드린 재건축, 재개발 위주로 진행되고 있으니까요. 그런 것들이 아마 영향을 줄 것 같습니다.
‘산이 높으면 골도 깊다’는 상황 같아요. 그러니까 오히려 지금은 그동안 급하게 올랐던 부분들이 약간 조정받으면서 다시 좀 어떻게 보면 회복의 발판을 마련할 수 있는 그런 시장으로 흘러가지 않을까 생각해야 할 것 같습니다.
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