이게 참 묘한 게 보수 정권 때는 집값이 급락했다가 반대로 진보 정권 때는 집값이 오르는데, 이건 사실 우연이라고 봅니다. 정부가 탄생하는 시점에 시장이 먼저 방향을 정해놓고 있었다는 거죠. 그러면 정부는 그것에 맞게 대응하는 방법밖에 없어요. ‘대중심리’라고 표현하잖아요. 대중심리는 한 번 힘이 모이면 잡을 수 없어요.
그리고 문제는 정부가 시장이 과열되지 않았는데, 그 방향을 돌려버리면 그것 또한 정부는 망하는 길이에요.
지금처럼 이렇게 어느 정도 하락이 시작하는 단계에서 앞으로 하락할 거니까, 하락이 충분히 예견되니까 상승으로 만들어야 한다면서 지금 부양책을 쓰고, 양도세 면제해 주다 보면 상승으로 전환할 수도 있잖아요. 그러면 누가 정부한테 잘했다고 박수를 쳐줄까요? 욕을 얻어먹는 거예요. 그래서 정부의 정책이라는 게 과하게 시장의 방향을 아예 돌릴 만큼 쓸 수가 없는 거예요.
그러니까 지금은 어쨌든 떨어져서 너무 떨어져서 금융위기의 우려 정도 나와야 정부가 부양책을 본격적으로 쓸 수 있는 거죠. 그래서 항상 정부는 뒤따라가는 정책을 쓸 수밖에 없어요. 그러면 늦어요.
문재인 정부가 여러 부동산 정책을 워낙 많이 폈는데, 결국은 어쩔 수 없었다고 봐야 하는 것도 있고, 시장을 잘못 본 것도 있다고 생각해요.
첫 번째 김수현 사회수석 때 부동산 정책을 주도했었는데, 그분을 제가 평가할 때 ‘오만했다’라고 평가합니다. 시장을 이길 거라고 자신을 했어요. 제대로 알고 자신을 하면 이건 자신감이고, 모르는데 자신감이 넘치면 이건 오만인 거죠. 시장을 모르는 채 자신감이 넘쳤기 때문에 시장을 잡을 수 없는 상황이었고요.
그다음에 저보고 국토부 장관을 하라는 얘기도 많이 나오는데, 제가 만약에 있었다고 가정하면 잡을 수 있었냐? 못 잡습니다. 제가 아까도 말씀드렸지만, 잡으려면 과하게 해야 하거든요. 과하게 하면 어떻게 되냐면 안정이라는 건 없어요. 상승 아니면 하락이거든요. 그러면 상승을 막으려면 하락으로 가게 해야 하는 거예요. 하락하면 좋아하는 건 아니라는 거죠.
그리고 한국에도 일본식 장기 불황이 올 가능성에 대해 폭락론자들은 항상 얘기하잖아요. 더 이상 집을 사면 안 된다고 주장하시는 분들도 많은데요. 인구 감소도 있고, 우리 경제성장률이 떨어질 거라는 등 여러 이유를 달거든요.
일본 부동산 장기 침체의 주된 원인은 저도 정확히는 모르지만, 지금 보면 일단 1,000만 채의 빈집이 있잖아요. 문제는 빈집이 많은 걸 이유로 들면서 빈집의 원인에 대해서는 아무런 관심이 없다는 거예요. 그냥 빈집이 뚝 생긴 것만 사람들이 관심에 둬요.
그래서 많은 사람이 인구가 감소해서 빈집이 생겼다고 얘기해요. 근데 그게 아닌데, 이렇게 논리를 전개하면 나머지 사람은 그걸 믿어 버리는 거예요. 그래서 우리나라 인구가 감소하니까 일본의 1,000만 채의 빈집을 연결하는데, 그 부분이 잘못된 전제예요. 일본의 빈집은 잘못된 정책 때문에 생긴 겁니다.
그러면 우리나라가 일본의 잘못된 정책을 동일하게 쓸 수 있느냐를 판단하면 되거든요. 우리나라는 절대 그렇게 할 수 없어요. 국민성의 차이 때문에 그렇습니다.
일본의 국민성을 보자면 약간 정치에 무관심해요. 그래서 정부가 잘못된 정책을 시행하면 거기에 비판을 가하지 않습니다. 그래서 굉장히 오랫동안 자기 신념에 의해서 잘못된 정책을 시행할 수 있어요. 그러면 그게 누적되면서 침체를 가져오는 거죠.
최근에 있었던 일본의 잘못된 정책으로 아베 정책을 꼽잖아요. 그런데 우리나라는 국민성이 그걸 용인하지 못합니다. 이미 그걸 수행하면 5년이 지난 다음에 반드시 정부가 바뀝니다. 그러면 바뀐 정부는 그 정책을 뒤집을 수밖에 없어요.
우리나라는 일본의 잘못된 정책을 답습할 가능성이 제로에 가깝습니다. 우리나라가 일본처럼 그렇게 많은 빈집을 보유하게 되진 않을 거예요.
그다음에 일본이 폭락하던 시기에는 90% 폭락했어요. 우리나라는 90% 폭락이라는 건 절대 없습니다. 일본은 전세가 없기 때문에 90% 폭락할 수 있었고, 우리나라는 전세가 있기 때문에 90% 폭락할 가능성은 없습니다. 전세가 폭락을 막아주는 거죠. 그렇기 때문에 이 두 가지만 봐도 우리나라는 일본 시장을 답습할 가능성이 거의 제로에 가깝습니다.
현재 미분양이 늘면서 제일 문제가 되는 게 ‘PF 대란’이고, 금융 위기 가능성까지 나오고 있습니다. 리먼 쇼크 때 보면 100대 건설사 중에 45개가 구조조정, 부도, 법정관리 절차에 들어갔고, 저축은행들이 연쇄 부도났거든요. 우리나라도 가능성이 있다고 봅니다.
왜냐하면 우리나라 건설사는 재무구조가 굉장히 취약한 편이거든요. 아파트 현장 하나만 미분양 비율이 좀 높으면 위태위태해요. 사람들은 매수할 때 오를 것 같지 않으면 절대 안 사거든요. 그러면 시장이 하락기가 되면 정부가 아무리 규제를 풀어주고 부양책을 써도 안 사요. 그러면 미분양은 무조건 생기게 돼 있어요.
그러니까 지금 같은 경우는 미분양 비율이 낮습니다. 예를 들면 1,000세대 분양하면 100세대, 200세대 정도 미분양이 나는데, 미분양 비율이 높은 건 50%를 넘어서서 60%, 70%, 많게는 90%까지 가거든요. 그러니까 대구 같은 경우는 그런 미분양들이 나오고 있어요. 수도권도 그렇게 될 가능성이 생기거든요.
미분양 비율이 높으면 건설사는 자금 경색이 오게 돼요. 분양을 통해서 자금을 돌릴 수 있게 되는 건데, 분양이 안 되면 돌릴 수 있는 자금이 안 들어오니까 이제 PF를 통해서 해결해야 하는 거죠. 그러면 PF 금리도 올라가고 여러 가지 악순환이 생긴단 말이에요. 그렇게 위기에 빠지는 건설사들이 생길 수 있고, 늘어날 수 있습니다.
정부도 이걸 눈치채고 대책을 찾고 있죠. 최근에 지방 투기 과열 지역 해제했고, 수도권도 상당 부분 해제했고, 그다음에 대출 규제도 일부 완화했는데, 크게 효과가 없을 것으로 봅니다.
왜냐하면 규제의 효과를 보려면 매수자들이 매수 관점에 있어야 해요. 사려고 마음을 먹고 있는데, 정부 규제 때문에 불만이 생기면 멈추게 되는 건데요.
제가 현장에 있던 2013년도에 어떤 상황이 생겼냐면 제가 분양하는 아파트에 양도세 면제가 주어졌습니다. 우리 입장에서는 완전 호재잖아요. 이제 다 분양할 수 있겠다고 생각하고 상담에 들어갔어요. 근데 상담받을 사람이 뭐라고 했냐면 “양도세 면제는 집값이 올라야 생기는 거잖아요. 그런데 집값이 안 오르면 양도세 면제가 무슨 상관인가요?” 이렇게 얘기하는 거죠.
살 마음이 없는 사람한테는 정부가 아무리 규제를 풀어주고 부양책을 써본들 마음을 돌리게 만드는 효과를 내지 못한다는 거예요. 정부가 인위적으로 집값을 올라가게 만드는 게 어려운 거죠. 경착륙을 막는 게 진짜 어려운 겁니다.
결국 박근혜 정부에서 ‘빚내서 집 사라’라는 정책까지 시행했잖아요. 그다음에 보금자리 주택은 없애버렸고요. 이런 정책까지 나와야 이번 사이클이 좀 짧아지면서 경착륙을 막을 수 있다고 생각해요. 거의 그런 방식이 반복될 거라고 보는 거죠.
매수자들이 아무도 집을 안 사면 결국에는 전세난이 생겨요. 주거는 어떤 방식으로든 해결해야 하잖아요. 집을 안 사고 주거를 해결하는 방법은 임차로 가는 방법밖에 없거든요. 그럼 임차로 수요가 몰리면서 전세난이 생깁니다. 그러면 박근혜 정부 때의 상황이 똑같이 생기는 거죠.
그러면 이 전세난을 해결할 수 있는 방법은 사람들이 집을 사야 하는 거죠. 자꾸 전세로 몰리면 전세난이 해결될 방법은 없어요. 빚내서 집 사라는 게 사실은 그때 당시에 맞는 정책이었습니다. 문제는 매매가가 또 올라가기 시작하면서 상승 에너지를 만들어버린 거죠. 정부에서 빚내서 집 사라는 정책이 나올 때쯤이면 바닥에 근접했다고 볼 수도 있죠.
과거 리먼 쇼크 이후에도 결국은 이명박 정부 때 강남 3구를 못 풀었더라고요. 강남 3구가 불쏘시개 역할을 할 수도 있어요. 강남 3구는 규제만 풀어주면 달려가겠다는 사람들이 전국에서 노리고 있는데. 그 사람 중 몇 사람만 가도 시장은 상승하거든요. 왜냐하면 매물을 거둬들이고 호가를 올리잖아요. 그런 거래 몇 개만 생기면 상승 거래가 팍팍 찍힌단 말이에요.
그러려면 정부가 일관되게 하는 정책이 뭔가 하나가 있어야 할 것 같지만, 저는 그게 불가능하다고 봅니다. 정부는 항상 뒷북 치는 정책을 쓸 수밖에 없고, 그러면 국민의 입장에서는 어떤 대응이 가장 좋은가를 선택해야 하는 거죠.
우리나라 시장은 투기판이에요. 투기꾼들이 주도하는 거니까 정상 시장이 아니라며 비판하고, 시장을 멀리하는 게 과연 옳은지, 아니면 말릴 수 없는 시장이니까 시장의 흐름을 제대로 읽고 내 상황에 맞게 제대로 대응하는 게 맞는 것인지, 이건 이제 각자의 가치관에 따라서 선택하는 수밖에 없다고 생각하는 겁니다. 우리나라는 이미 오랜 역사, 60년대부터 시작된 투기의 역사가 있거든요. 이게 이미 전 국민한테 자리를 잡았다고 저는 평가합니다.
우리나라 부동산 시장은 그냥 투기 시장이고, 하락장도 투기 시장인 거예요. 하락할 때 싸니까 사면 좋지 않냐는 스탠스가 아니고 떨어지니까 안 산다는 거예요.
그러니까 더 떨어지고, 오히려 안 사니까 임대 시장에 에너지가 응축되는 쪽으로 자연스럽게 옮겨가게 되고, 우리나라 전세 시장 구조로 인해서 다시 상승하게 되고, 상승이 시작되면 사람들은 또 미쳐서 시장에 참여하게 될 거예요.
정부가 안정 시장을 만들려면 미리 대응해야 하거든요. 그런데 미리 대응하면 더 상황이 안 좋아지게 돼요. 그러니까 공공 임대주택이나 공공 주택 정도의 저소득층을 위한 주택 정책 정도만 펴야 하는 거죠. 시장 참여자 중에 소외되는 사람, 이런 과정이 반복될 때 능력이 안 돼서 따라가지 못하는 사람들을 위한 최소한의 주거권 마련 정책을 마련하는 게 우리나라 정부의 어쩔 수 없는 최선의 대응이 아닌가 생각합니다.
이런 부동산의 사이클을 잘 활용해서 시장에서 살아남아야 합니다. 감사합니다.
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