“특수거래? 급급매?” 반토막난 ‘이 지역’ 아파트 가격, 집값 폭락 전조 현상?

오랜만에 찾아왔습니다. 땅집고 연구소 코너입니다. 최근 부동산 업계에서 가장 이슈가 되고 있는 뉴스를 한번 집중 분석해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 이번 주제는 ‘마포, 목동 집값도 반토막. 상급지도 급락 공포감이 돈다’입니다.

최근에 마포구 염리동이 연일 화제가 되고 있습니다. 마포 ‘염리 삼성래미안’ 아파트가 그 주인공인데요. 이게 어디에 있는 아파트인지 지도를 한번 보면 지하철 6호선 대흥역, 지하철 5호선과 6호선 환승역인 공덕역 사이 바로 가운데 지점의 북쪽에 위치한 단지입니다. 흔히 우리가 ‘마. 용.성’이라 칭하는 마포구에 위치해 있는 아파트로 입지가 뛰어난 단지로 꼽히고 있습니다.

2001년에 준공한 단지인데요. 왼쪽 사진을 보면 조금 입주 21년 차 정도가 됐는데, 그렇게 낡아 보이지는 않고요. 아마 외관 도색을 한 것 같아요. 현재 574가구가 입주해 있는 단지입니다. 그런데 최근에 이 아파트가 왜 이렇게 화제가 되고 있느냐?

바로 집값이 반토막 났기 때문입니다. 최근에 언론 보도를 보신 분들도 있을 텐데, 언론 보도 기사 제목을 보면 ’15억 원 찍은 마포구 래미안 8억에 팔렸다. 누가 샀나 봤더니?’, ‘마포 국평, 반토막 8억 거래에 시장이 술렁…’ 그리고 ‘마포구 아파트 반값 거래 동, 호수 찾아내, 등기부 확인으로 매수자와 매도자 찾았다…’ 이런 기사들이 나오고 있는데요.

실거래 사례를 한번 직접 보면 2022년 9월 21일, 8억 원에 거래된 이 건이 바로 엄청나게 화제가 된 실거래 사례입니다. 8억 원에 거래된 것을 확인할 수 있는데, 매매 기준이고 33평입니다.

그런데 이 직전 거래를 살펴보면 이게 1년 전이기는 한데, 15억 4,500만 원에 거래된 것을 저희가 확인할 수 있습니다. 그리고 그때 전후로 해서 15억 안팎으로 거래된 것을 보면 8억 원이면 시세의 거의 절반 가격에 최근 거래가 됐다는 것을 확인할 수 있습니다.

그런데 이 아파트 같은 평형 전세 거래를 확인해 보니까 전세금이 8억 1,000만 원입니다. 그런데 매매가가 왜 갑자기 8억 원에 체결이 됐는지, 큰 충격이 아닐 수가 없는데요. 이 단지 공시가도 한번 살펴보니까 10억 900만 원이라고 하더라고요. 공시 가격보다도 무려 2억 원 이상 저렴한 가격에 실거래가 이루어졌던 겁니다.

온라인에서도 많은 사람들이 해당 거래를 두고 현재 갑론을박을 벌이고 있는 상황입니다. ‘호갱노노’에서도 전국에서 현재 가장 검색이 많이 이뤄진 아파트로, 실시간 인기 아파트 1위에 올라와 있는 상황인데요.

이 거래를 두고 정상 거래냐, 특수거래냐는 논란이 계속해서 이어지고 있습니다. 일단 세금을 피하기 위한 특수 거래로 의심하는 사람들이 당연히 많았을 텐데요. 시세 반값의 거래가 이루어져 가족 간 증여라는 말이 상당히 많이 떠돌았습니다.

그래서 한 언론 매체에서 등기부등본을 직접 확인해 본 것 같아요. 등기부등본을 확인한 결과, 해당 8억 원 거래 매수자는 80년생 여성과 78년생 남성으로 나타났다고 합니다. 그리고 이들의 각각 소유 지분은 80년생 여성분이 75%, 남성분이 25%였다고 하고요. 이 집을 판 매도자가 75년생 남성인 것으로 확인됐는데요.

매도자와 매수자가 비슷한 연배로, 나이 차가 많이 나지 않는 것으로 보아서 부모와 자식 간 거래는 아닌 걸 확실히 알 수 있고요. 최근에 떠도는 이야기를 들었을 때는 이 집에 과거에 살고 있던 세입자가 매수했다는 설이 유력하게 돌고 있습니다.

보통 특수관계인 거래라고 하면 저희가 이 거래 가격이 시세의 30% 또는 최대 3억 원이 낮아도 증여가 아닌 정상 거래 범위로 인정되는데, 이때 매수자는 증여세를 내지 않게 되는 거죠. 다만, 이때 매도자에게는 양도소득세가 따로 부과되는데, 만약에 매도 가격과 시가의 차이가 5%를 넘으면 거래가가 아닌 시가대로 양도 차익을 계산해서 매도자는 양도세를 내야 합니다.

이게 제가 봤을 때는 등기부등본까지 확인하면서 매수자와 매도자의 개인정보까지 많이 퍼지고 보도가 될 정도의 내용인지는 사실 잘 모르겠는데요. 그만큼 이 마포구 아파트 반값 거래에 대한 대중의 관심이 많다는 거겠죠.

그렇다면 전세금 수준으로 매매 거래, 집을 팔았던 집주인이 문제라고 볼 수 있을까요? 매도인은 이 아파트를 2016년에 5억 5,000만 원에 매입했다고 하고, 최근 8억 원에 팔았습니다. 그러면 단순 계산을 해 보면 6년 만에 2억 5,000만 원의 시세 차익을 집주인은 거둔 셈이 되죠.

그런데 입주민들 사이에서는 최근 이 매도자의 아파트 동, 호수를 찾아내서 매수자가 입주를 못 하게 막아야 한다는 말까지 나오고 있다고 합니다.

그런데 이런 사례가 최근에 좀 많이 있는 것 같아요. 집값이 많이 하락하면서 수억 원씩 전보다 떨어진 가격에 거래가 이루어지다 보니까, 최근 강동구의 한 단지에서도 헐값에 판 사람 도대체 누구냐, 우리 재산 가치를 왜 하락시키고 무책임하게 남들에게 피해를 주느냐는 식으로 싸게 판 집주인의 신상 공개를 하고 있는 곳들이 상당히 많아지고 있는 것 같습니다.

일각에서는 이런 집값 하락세에 집을 헐값에 판 이런 사례가 나오면서 이게 결국 집값 폭락의 전조 현상으로, 결국 아파트값이 2년 전 가격으로 돌아가고 있다는 분석들이 나오고 있는데요. 최근 이들 주장에 따르면 30% 하락은 기본인데, 반값 거래도 전혀 이상하지 않다는 주장을 펼치고 있습니다.

앞서 마포구 반값 거래 이전에도 사실 최근에 상급지라고 할 수 있는 송파, 잠실 같은 곳에서도 시세보다 수억 원 낮은 가격에 거래가 이루어지면서 화제가 됐었는데요.

최근에 또 한 단지를 또 소개하면 양천구에서는 목동 ‘센트럴 아이파크 위브’라고 하는 곳인데요. 이 단지의 거래 사례를 소개해 드리면 전용 84제곱미터가 지난 9월, 9억 3,000만 원에 거래된 것을 확인할 수 있습니다.

이 9억 3,000만 원의 거래 금액이 1년 전 최고가 거래 금액과 비교하면 무려 5억 원 하락한 금액이라고 하는데요. 1년 전 최고가 거래 금액이 바로 14억 3,000만 원이라, 최근 들어서 이 그래프를 봐도 급락세가 상당히 두드러진다는 것을 쉽게 확인할 수 있습니다.

이 아파트 단지명에는 사실 ‘목동’이라는 게 들어가 있기는 한데, 이 아파트 입지는 양천구에 있는 신월동입니다.

이 아파트가 목동보다는 입지가 떨어진다는 평이 나오지만, 2020년 준공해서 입주 2년 차를 맞은 신축급에다가 3,000가구가 넘는 대단지 아파트라서 사실 지난 부동산 상승기에는 집값이 크게 올랐던 단지이긴 합니다.

그렇다면 이런 거래를 정상 거래가 아닌 정말 특수 거래로 봐야 하는 건지, 그리고 시장 가격과 전혀 무관한 거래 사례라고 봐야 할지 한번 해석해 보고 싶은데요. 제가 지난 8월에 이와 비슷한 사례를 찾았는데요.

인천 연수구 송도동에 있는 ‘더샵 송도 마리나 베이’ 전용 84제곱미터가 당시 6억 원에 거래가 체결되면서, 사실 이 아파트가 시세가 한 12억 원 정도로 알려져 있었는데 12억에서 6억 원까지 낮아진 가격으로, 반값 아파트 거래로 이제 많이 알려져서 화제가 됐어요. 지금과 똑같은 현상이라고 보면 되는데, 당시에도 많은 사람들이 친척에게 팔았을 것이다, 비정상 거래가 확실하다며 믿지 않는다는 반응이 대다수였어요.

왜 그러냐면 당시에 이게 12억의 시세로 거래가 되는 상황에 9억, 10억으로 한 2~3억만 낮춰도 팔릴 수가 있는데, 대체 왜 6억에 팔았는지 이해가 안 되니까 특수 거래라고 주장을 펼친 분들이 많았는데요.

그래서 제가 온라인 부동산 중개 사이트를 직접 들어가서 현재 매물의 가격을 한번 찾아봤습니다. 같은 평형 매물이고요. 전용 84제곱미터인데, 호가 기준으로는 매매가는 6억 9,000만 원 그리고 7억, 7억 3,000만 원으로 매물이 올라와 있는 것을 확인할 수가 있습니다.

만약에 진짜 매수 희망하시는 분이 이 금액을 매도자와 조율해서 호가를 조금 더 낮춘 가격에 거래한다고 생각하면, 요즘에 호가보다 10% 낮춘 금액대의 거래도 상당히 많이 이뤄지는 걸로 알고 있는데요. 단순히 7억에서 10% 낮춘 6억 초반, 6억 원에 근접하는 매매 거래가 체결돼도 전혀 이상하지 않은 상황이라는 걸 확인할 수 있는데요.

과거에 비정상 거래라고 불렸던 반토막 거래가 점차 시세로 자리를 잡고 있는 모습을 확인할 수 있습니다.

실제로 한국 부동산원 통계에서도 서울 아파트 가격이 딱 2년 전 시세로 돌아가고 있다는 것을 확인할 수가 있었는데, 한국 부동산원에 따르면 올해 1월에서 8월, 누적 기준으로 서울 아파트 실거래 가격이 6.63% 하락해서 역대 같은 기간 동안 최대 낙폭을 기록했다고 합니다.

만약에 연말까지 이러한 확산세가 지속된다면 서울 아파트 연간 최대 하락률을 기록했던 2012년의 7.31% 기록마저도 경신할 가능성이 현재 상당히 높다고 합니다.

특히 올해 8월, 서울 아파트 3.3제곱미터, 한 평당 매매 중위 가격 자료를 한번 살펴보면 평단가가 3,558만 원인 걸 확인할 수 있는데요. 이게 딱 1년 전에 4,276만 원인데, 이것과 비교하면 평당 700만 원가량 하락한 걸 볼 수 있어요.

이 금액이 바로 2년 전의 중위 가격 3,575만 원과 상당히 엇비슷한 수준으로 하락해 2년 전 제자리로 돌아왔다는 것을 이 자료를 통해 확인할 수 있습니다.

그리고 서울 권역별, 5개 권역으로 나눠서 아파트 실거래가 변동률을 봤을 때 특히, 노원구와 도봉구, 강북구 등 8개 구가 있는 동부권에서 -9.19%로, 5개 권역 중에서는 상당히 큰 폭으로 가장 가파른 하락세를 보였습니다. 서울 전체가 이 기간에 아까 말씀드렸던 -6.63%의 수치를 기록했는데요.

우리가 흔히 강남 4구라고 하는 동남권에서도 최근에 -5.57%를 기록하면서 ‘강남불패’라는 얘기들을 많이 하긴 하지만, 서울 평균 수치와 근접할 정도로 하락세를 보이고 있는 것으로 나타났습니다.

아파트 가격 급락세가 ‘마.용.성’ 등 서울에서도 주거 선호도가 높은 상급지로까지 확산되면서 급락 거래 사례 한 건을 두고도 시장이 현재 크게 술렁이고 있는 모습을 보이고 있는데요.

제가 중개업소들을 취재해 봐도 현재 분위기는 급매가 아니라 ‘급급매’만 겨우 팔리고 있는 상황이라고 합니다. 그것도 이제 겨우, ‘급급매’도 겨우 팔리고 있는 상황이라서 당분간 서울 전역에서 제가 봤을 때는 30~40% 하락한 거래가 상당히 많이 나올 수도 있지 않을까 생각됩니다.