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MZ세대 경제적 자유 위한 필살기 (1부) 손실없는 유일한 재테크 ‘부동산 OO’

  • 경제

돈립만세 경제적자유 재테크 부터뷰

여러분, 절약하는 삶만으로는 부자가 될 수 없습니다. 절약만으로는 요즘엔 삶을 유지하기도 힘들어요. 얼마 전에도 사연자분이 오셔서 22살부터 32살까지 1억을 모으셨더라고요. 안 쓰고 모았으니까 박수를 쳐줘야 하는 상황인데, 제가 물었어요. “지금 결혼 계획 있냐?” 여자친구가 있대요. “그러면 결혼하고 나서도 지금의 절약하는 습관으로 앞으로 10년을 또 살아갈 건가요?” 하니까 말을 못 해요.

왜냐하면 당신은 안 먹고, 안 쓸 수 있어도 기본적으로 가정생활을 이루게 되면 최소한의 소비를 해야만 하거든요. 아기는 잘 먹여야 하고, 잘 가르쳐야만 하잖아요. 내가 절약하더라도 모은 돈보다 물가상승률이 훨씬 높기 때문에 똑같이 아껴도 수익을 더 올려야 하는 거죠.

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근데 제가 얘기했어요. “그러면 세상에 불만이 있느냐?” 자기는 열심히 살아도 제자리라서 불만이 많대요. 대부분 그렇게 생각하거든요. 그런데 착각이에요. 왜냐면 모든 사람은 아침 9시부터 10시까지 열심히 일해요. 청소부도 새벽부터 일하고요. 다 자기 자리에서 열심히 일해요. 그런데 자기 급여밖에 안 나와요.

자본주의 시장에서는 모든 사람한테 기회를 줘요. 그 주어진 기회에서 직업에 대한 일밖에 안 한 거죠. 그러면 그 외의 시간을 내서 수입을 늘릴 수 있는 공부를 당연히 해야만 하죠. 세상에 할 게 얼마나 많은데요.

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그리고 제가 어릴 때부터 되게 가난했는데, 우리 집은 정말 많이 아껴 써요. 치약도 무조건 잘라서 끝까지 쓰고, 전기도 밤 아니면 계속 끄고 살고… 그 정도로 많이 아끼고 살았는데, 계속 가난하더라고요.

그런데 한편으론 “외제차를 타고 다니면서 신나게 다니는 저분은 나보다 빨리 가난해질까?” 생각해 봤는데, 아니더라고요. 계속 즐기면서도 오히려 더 성장하더라고요. 그러니까 수입을 늘리는 데 치중해야지, 아끼는 데 치중해 버리면 삶도 되게 피폐해지면서 오히려 부자가 되지 않더라고요.

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물론 여기서 한 가지 오해할 수 있는 부분은 정리해 드릴게요. 종잣돈, 투자금을 모르는 단계에서는 절약이 가장 으뜸이에요. 하지만 그다음 단계에서도 계속해서 절약하는 삶만 산다고 하면 삶이 나아지지 않아요.

예전에 저도 돈이 없고 취업을 못했을 때는 불공평하고, 부자들이 내 기회를 다 가져간 것 같고 그랬는데요. 공부하면 할수록 자본주의 시장이 이렇게 공평하고, 노력하면 노력할수록 정말 많은 걸 가져갈 수 있다는 걸 깨닫게 됐습니다. 그래서 불평불만이 많은 사람은 죽을 때까지 거의 그 상태로 갈 거예요. 그런데 노력하는 사람은 긍정적인 많은 기회를 맞이하면서 만나는 사람도 바뀌고, 삶이 나아지게 되는 겁니다.

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요즘 ‘경제적 자유’, ‘경자’라는 이야기를 많이들 하시는데, ‘경자’를 달성하기 위해서는 자신의 소비가 어느 정도인지에 따라 좀 다르긴 할 건데, 젊은 분들 보통 급여가 300만 원 전후라고 했을 때 1인 기준으로는 500만 원, 소비가 늘어날 4인 가구 기준으로는 800~1,000만 원 정도로 봐요.

만약에 내가 500만 원이 일하지 않고 매달 들어온다고 하면 원래 300만 원으로 살았던 분들이니까 그 안에서 소비도 하고 200만 원 남으니까요.

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월 소득이 아닌 자산 기준으로 한다면 자산을 50억 갖고 있어도 부자가 아닌 사람이 많거든요. 땅을 50억 원어치 갖고 있으면 의미 없잖아요. 그냥 임야인데, 그거 부자라고 할 수 있나요? 내가 30억짜리 아파트에 살고 있는데, 대출이 15억이에요. 그럼 소비도 못 하는데, 부자일까요?

자산으로 측정하면 오류가 많이 발생하더라고요. 10억, 20억 갖고 있다는 것보다도 현금 흐름으로 그 기준을 측정하면 더 정확하다고 생각해요. 그래서 현금 흐름이 안정적으로 500~1,000만 원 정도 세팅된다고 하면 부자라고 할 수 있겠죠.

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그래서 가장 괜찮은 건 사실 임대 수익이에요. 제가 지금 상가를 30개 샀다가 하나 팔아서 이제 29개가 됐는데요. 상가를 하나 샀을 때 상가 하나에서 월세가 500만 원이 나옵니다. 하나를 샀는데 이 상가가 계속 500만 원을 주는 거예요.

그런데 생각해 보니까 제가 취업해서 9시부터 6시까지 일해도 급여가 이제 200만 원 정도 될 텐데, 상가를 하나 사니까 뭐 연휴, 휴가도 없이 그냥 매달, 2월에도 500만 원씩 나오는 거예요.

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저는 ‘상가 하나’가 ‘직업 하나’라는 생각이 들더라고요. 그렇다고 하면 상가를 사는 공부를 하고, 상가 살 돈만 모아서 상가를 하나 사두면 상가를 사는 순간부터 일을 안 해도 되잖아요. 그런데 직업을 가진 사람은 계속 일해야 하잖아요. 그러면 이게 훨씬 낫다는 거죠.

그게 현실에서 가능하냐고 따질 수 있을 것 같아서 제가 상가를 계속 한 번 사 봤어요. 그랬더니 월세가 정말 계속해서 늘어나더라고요.

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제가 살아오면서 터득한 ‘나를 부자로 만들어주는 필살기’가 있는데, ‘부동산 경매’라고 생각해요. 제가 나이트클럽에서 모았던 1억 원을 가지고 3년 동안 20억 정도로 만든 게 부동산 경매를 통해서였거든요.

경매는 사실 거부감이 되게 많은 분야긴 해요. 왜냐하면 ‘민사집행법’이라고 해서 경매가 이 법에 근거해서 매각되는 거거든요. 근데 이 법이 만들어지기 전에는 사실, 이른바 ‘어깨’라는 분들이 경매했어요. 그게 80년대였습니다.

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이 당시에 경매에 대해서 안 좋은 기억을 갖고 계신 분들은 “경매는 나쁜 애들이 하는 거야…”라고 하시는데요. 이제는 40년 넘게 흘렀잖아요. 이것 자체는 선진국이면 다 갖고 있는 제도예요.

은행 돈을 빌려서 갚지 못했을 경우에 재산을 처분해서 채권자가 회수할 수 있는 거고, 그 과정에서 임차인들은 피해를 최소화하는 것이기 때문에 괜찮은 투자 방법입니다.

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그리고 제가 강조하는 거는 돈을 모으고 나서 돈을 잃으면 절대 안 된다고 생각했거든요. 근데 유일하게 돈을 잃지 않는 재테크 방법은 경매예요. 살 때부터 싸게 사니까… 제가 얼마의 이익을 볼 건지 계산하고 들어가잖아요. 그래서 물건을 낙찰받으면 그 이익이 확정되는 거고, 낙찰받지 못하면 원금을 돌려받는 거니까 원금 보장이 100% 되는 게임입니다.

꼭 경매뿐만 아니라 지금 급매나 초급매 같은 경우에도 원래 시세가 있는데, 제가 더 저렴하게 매입하는 거잖아요. 그래서 급매나 초급매보다 더 저렴하게 매입하기 경매와 공매를 활용하는 거죠.

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크게 말해서 경매는 아까 말했듯이 민사집행법에 의해 처리되고요. 공매는 국세징수법에 의해 처리돼요. 경매는 법원에서, 공매는 온비드(온라인)에서 진행되고요. 법원은 바로 점유자를 내보내 주는 ‘인도명령’이라는 제도가 있는데, 공매는 그게 없어요. 명도소송을 해야 해요. 그래서 일반인 같은 경우는 소송하는 게 되게 부담돼요. 그래서 경쟁이 좀 덜한 편이에요.

그런데 이거는 항상 말씀드리지만, 경매도 내가 낙찰받고 가서 그분들하고 얘기했는데, 대화가 안 돼서 ‘강제집행’으로 내보내는 경우는 극히 드물어요. 어차피 대화로 다 풀어갈 수 있거든요. 왜냐면 이분들도 자신들이 나가야 한다는 상황을 다 인지하고 있거든요.

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공매도 마찬가지입니다. 사람들이 소송해야 한다는 부담이 있는데, 사실 소송에서 끝까지 가는 경우는 극히 드물어요. 그래서 소송 절차를 준비하지만, 얘기를 해서 풀게 되면 더 저렴하게 산 만큼 추가 이익이 발생하는 거죠. 대화를 어떻게 풀어갈지 생각해보면 추가 수익을 충분히 낼 수 있어요. 아마 여러분이 한 번 보시면 되게 재밌을 거예요.

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내가 그 아파트에 가서 가장 싼 매물을 알려달라고 했는데, 2억 5천만 원인 거예요. 근데 내가 경매로 들어갔더니 지금 최저가가 2억인 거예요. 그럼 내가 2억 1천~2천만 원을 써서 낙찰받을 수 있다고 하면 경매가 훨씬 괜찮은 거죠. 근데 공매로 갔더니 공매는 1억 9천만 원인 거예요. 그러면 내가 공매 기술을 가지고 1억 9천만 원에 살 수 있는 거죠.

그래서 아파트를 하나 보면서 그런 방법을 취해 보신다고 하면 적은 종잣돈으로도 충분히 매입할 수 있고요. 낙찰받은 다음에 바로 매도하지 않고, 여기에 전세를 놓게 되면 전세 보증금도 받을 수 있어요.

 

 


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